青岛双子塔项目市场定位报告.pptxVIP

;;项目解读;; 周边商业匮乏，依托客运站及海港，沿街分布一些小餐馆和旅店，整体档次低。 在售商品房海逸景园，以及06年入驻的鲁邦新天地和鲁能领域商住楼。 受铁路公路影响，环境嘈杂。 ;晓港名城;项目解读;项目解读;项目解读;机会分析（O）;项目解读;项目解读;;2010年度环渤海经济圈中主要城市GDP排名第三位；半岛各城市GDP产值高居首位，经济实力雄厚，经济发展潜力巨大。;;本案市场机会;本案;经济层面;;市北区土地市场;2008年到2010年，市北房地产市场酒店式公寓及办公产品类型的波动都比较明显，2010年出现了比较明显的下降最主要的原因是供应太小，导致销量无法上升。酒店式公寓在2009年，由于万达的上市，市场销售良好，说明了只要有好的产品，就能带动整个市场。;市北区办公存量为4.17万㎡，略低于市南区，市北区中央商务区将成为青岛未来商务聚集区域。 市北区商品住宅存量为48万㎡，略高于七区存量平均水平，现有项目主要集中于市北区中央商务区及浮山后片区。;市场总结;;产品限制因素： 用地性质——办公产权;写字楼可行性论证;;海逸景园;酒店式公寓可行性论证;酒店式公寓可行性论证;写字楼与酒店式公寓;写字楼与酒店式公寓;写字楼与酒店式公寓;写字楼与酒店式公寓;写字楼与酒店式公寓;写字楼与酒店式公寓;写字楼与酒店式公寓;　项目名称;物业形态;物业发展建议;;发展历程;在营项目;在售项目;成交价格及租金;项目总价款分析;去化速度;物业管理分析;客户来源地分析;客群概况;区域特征;;青岛核心湾区 高品质投资型酒店式公寓;;客群特征;根据青岛市场现有酒店式公寓产品分析： 青岛投资型公寓主力户型面积在40-50㎡之间，其次为70-90㎡之间； 房型以一房及套房为主，小户型由于总价较低，深受市场认可。 ;户型;市场特征;项目户型配比建议;意向户型布局建议原则;意向平面布局图;意向平面布局;酒店式公寓项目;相比以上项目，虽然同为现代风格，但档次定位却差别较大。其中，立面装饰、建筑造型以及平面布局发挥了主要作用。;立面造型;立面造型;动线组织;√;建筑构造：入户大堂;户型推荐;装修原则;装修体现;公共部分;公共部分;公共部分;公共部分;公共部分;室内空间;室内空间;物业管理方式;物业管理;物业管理原则;酒店式服务;在价格确定上采取市场比较法，通过在售样本进行价格拟合比较，在对相关影响因素修正后得出本案市场销售价格。;酒店式公寓样本项目指标评估;;;项目商业数据解读;;受访者：海逸景园业主 张女士 年龄：32岁;缺乏发展百货类业态的市场支撑;日本 Garden Walk——主题购物中心，让购物成为旅游 ;市场思考;市场机会寻求;市场机会寻求;儿童主题商业案例;儿童主题商业案例;儿童主题商业案例; 考虑到项目现有的各种条件，结合定位原则及市场需求，本项目商业定位为满足儿童休闲、娱乐、学习等需求的主题性体验、消费场所;时尚体验之城;;儿童百货品牌店、儿童食品展示、儿童数码摄影、图书音像卡通、中西式快餐等;功能定位;消费者定位;配套服务项目;帆船会所;价格建议;价格建议;价格建议;市场定位到此结束 稍后更精彩;附件一：宏观背景分析;东部沿海中心城市，国家历史文化名城，国际港口城市，滨海旅游度假城市 ;2010年度环渤海经济圈中主要城市GDP排名第三位；半岛各城市GDP产值高居首位，经济实力雄厚，经济发展潜力巨大。;青岛经济高速增长推动房地产快速发展，房地产处于高速发展阶段 ;固定资产投资持续增长 ，房地产投资势头高涨;青岛市房地产发展状况良好，开发投资热情高涨，商品房处于供不应求的状态;;市场表现;本案市场机会;城市格局多元化发展;市北：紧邻城市绝对核心区，在城市各版块的传统价值体系中概念已经受到广泛认可，借助城市第二CBD的规划又为市北价值提升注入了强心剂。 另一方面，虽然同为市区核心区域，但相对市南而言，平易近人的房价使得市北成为了大受岛城百姓追捧的高价值地产板块。;小港湾蓝色经济产业基地;小港湾片区;小港湾片区;小港湾片区;小港湾：一街、一景、六区;本案;休闲、娱乐、旅游、商业;小港湾规划;经济层面;附件二：房地产市场分析;市北区土地市场;房地产热度;注：数据来源于同策数据系统;2008年到2010年，市北房地产市场酒店式公寓及办公产品类型的波动都比较明显，2010年出现了比较明显的下降最主要的原因是供应太小，导致销量无法上升。酒店式公寓在2009年，由于万达的上市，市场销售良好，说明了只要有好的产品，就能带动整个市场。;逐年攀升，趋势稳健;市北区办公存量为4.17万㎡，略低于市南区，市北区中央商务区将成为青岛未来商务聚集区域。 市北区商品住宅存量为48万㎡，略高于七区存量平均水平，现有项目主要集中于市北区中央商务区及浮山后片区。