长春陶家窝堡项目市场定位.pptxVIP

本次提报需要解决的问题;| 提 案 结 构 |;第一部分：市场分析;国家对于房地产的宏观调控或者说是“打压”是毋庸置疑的。但其核心目的是让房地产平稳向上的发展，目的是房价保持一个合理的水平。经过五一之后的几个月，我们看看调控的结果如何——;项目;项目;6月份70个大中城市房屋销售价格指数 ;长春房地产市场总体状况;万科·惠斯勒;○2010年上半年，长春市商品住房登记销售套数为27299套，登记销售面积为278.2万平方米，与去年同期数据(28305套、270.9万平方米)相比，成交面积略微上涨，涨幅约为2.7%。涨幅与去年同期数据(30.3%)相比，大幅回落。 ○从数据上看，2010年上半年市场供应量不足是造成这一局面的直接原因。但综合上半年市场情况分析，“新政”影响是根本原因。 ○在今年4月份前后出台的一系列“新政”，改变了各方对市场的预期，在房企暂缓推盘节奏的同时，购房者也在压抑置业需求，双方进入了对峙状态，市场进入“量滞”局面。; 在2010年1—6月份当中，除1月、2月的新建住房销量同比上涨之外，其余4个月销量都出现了不同程度的下滑迹象。 　　其中3月下滑最为明显，与去年同期相比下跌近10万平方米，跌幅达20%。但此后跌幅慢慢缩小，6月份的销售数据已经与去年基本持平，仅相差5000平方米。 　　这组数据表明，新政出台后，购房者判断市场将进入下行轨道，降价预期强烈，因此部分购房者在此时选择延后置业行为。这与2009年的“小阳春”截然不同。 　　但随着时间推移，事实证明大部分新政并没有在长春“落地”的迹象，部分购房者也随之改变了心理预期，市场成交呈现回暖势头。 ; 2010年1—6月份，长春市新建住房销售金额为161.6亿元，与去年同期数据(111.7亿元)相比，增长44.7%，其中新建商品住房销售金额126亿元，与去年同期数据(93.5亿元)相比，增长34.7%。　　 2010年上半年商品住宅成交均价为5620元/平米，同比上升26.9%；成交均价在5000元/平米以上的成交套数为7397套，占总成交套数的45.8%。说明长春受到国家调控政策影响较小，成交依然以刚性需求为主，虽然投资型住宅和二套房贷的影响，使上半年量滞??升，但下半年的成交的回暖，商品住宅的成交均价依然会稳中有升。;2010年长春市场走势平稳，价格还有一定的上行空间。;项目所在区域总体状况;;;亚泰桂花苑 鸟瞰图 ;嘉元十方界 鸟瞰图 ;汉森金烁广场 鸟瞰图 ;金色橄榄城 鸟瞰图 ;佳泰 帝景城;彩虹风景 效果图 ;东皇先锋 鸟瞰图 ;万科洋浦 花园现场图 ;澳海東方1號二期均价4600元/平方米，在售为96平方米小三房。三期项目预计在2010年10月份上市，产品全部为18层的高层住宅。 ;中意之尊 效果图 ;项目;【项目SWOT分析】;;;地块现状;左上图：从洋浦大街看项目方向;;优势（Strengths） ;本项目周边环境与配套都比较差，与日益成熟的东方广场区域较近，通过新建的世纪大街可直达吉林大路，项目西侧的绿化带可弱化周边环境的影响。建议分批进行产品规划，逐渐使置业者认可区域认可项目，实现持续销售。;第二部分 项目定位;;【长春购房者分析】;1、主力购房群体：刚需强劲，改善型置业成为主流;2、主力购房群体购房频次：二次及以上置业比例上升;3、主力购房群体建筑类型需求分析;4、主力购房群体需求面积、户型分析;【经开客户群分析】;;热销户型：一室+两室 主力面积： 50-90平米、90-110平米 价格区间： 4600-5200 总价区间：23万-55万 主要建筑形式：高层（占80%） 主力客群：产业工人家庭、私营企业主;经开购房者的构成 ;【项目定位分析】;满足周边购房者需求 快速占领市场 项目整体的可持续销售;【项目总定位】;符合区域买家需求的高性价比社区;产品线搭配——结合市场需求、客户接受度及项目价值最大化且可避免风险;;;;;;商业规划构想;人车入口构想;【建筑风格】;中信城/法式风格;建筑立面及社区环境设想;德式风格;德式风格;英伦风格;英伦风格;英伦风格;商业示意;商业示意;商业示意;商业示意;北欧风格;【户型参考】;合理型一室/紧凑型两室/舒适型两室/紧凑型三室/尊贵型三室 60㎡ 70-75 ㎡ 80-85 ㎡ 90-100 ㎡ 120-143 ㎡ 20% 35% 30% 10% 5%;62-63;78 ㎡;;;;130平米;洋房首层及地下室设计理念分析;多层与花园洋房参考图片;【电梯洋房户型参考 】;【景观建议】;社区与外部景观的结