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第七章 房地产交易管理 转让、抵押、租赁 概述 概念 《城市房地产管理法》：房地产交易包括房地产转让、房地产抵押、房地产租赁 基本制度 国有土地有偿有限期使用制度 价格申报制度：纳税依据（评估价格） 价格评估制度：：基准地价、标定地价、房屋重置价格、市场价格 房地产估价人员资格认证制度 房地产权属登记制度 房地产转让管理 概念 房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 表现 作价入股、合作经营、企业注销、抵债等 实质：权属转移（不动产） 分类：出让、划拨，有偿、无偿 限制转让的 土地使用权转让：投资总额25%以下，不符合用地条件 限制权力的 被收回土地使用权的 共有产权人未同意 权属有争议 未依法登记领取权属证书的 其他情况 扩展资料：程序、合同 城市房地产转让管理规定 转让合同：附录 新版《海口市商品房买卖合同》 首先，购房者根据商品房买卖合同示范文本，与开发商协商约定合同条款，进行网上签约。网上签约信息提交后，当即完成网上备案。 第二，开发商和购房者签订的购房合同信息提交后，随即打印正式的纸质合同，购房者和开发商履行签字盖章手续，打印份数依据付款方式确定。 第三，网上签约暨网上备案后，开发企业应在在双方约定的时间内(不超过30日)，持商品房买卖合同及相关材料向海口市房产行政主管部门办理书面备案确认手续。 看点1 预告登记制度保障交易安全 　　所谓的预告登记，就好像购房者在与开发商签订合同后，虽然房子还不是自己的房产，但他可以在房管部门通过预告登记来“预订”，之后再通过产权登记，将房产真正纳入自己的名下。预告登记与最终的产权登记相连，从而有效实现对第一购房者的保护。 　　从2007年10月1日起，海口市就开始实施商品房预告登记制度，要求预售人在预销售商品房后，应及时持相关材料到海口住建局申请预告登记。 　　在新版《合同》中，关于预告登记的条文就首次写进了合同，并规定开发商未按约定与购房者申请办理商品房预告登记的，购房者可持书面合同等备案凭证单方向海口住建局申请办理商品房预告登记。 　　根据我省今年2月份出台的《贯彻国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知的实施意见》，开发商应在预售后10天内办理预告登记，逾期不办理的，将被暂停预售许可。 看点2 购房者有权优先购买车位 　　由于之前的商品房买卖合同对车位、车库等物业未作详细约定，造成近年来很多业主与开发商产生纠纷，甚至有业主因为这些相关物业的归属问题要跟开发商对簿公堂。而此次新版《合同》首次将纳入“停车位”的相关约定。 　　新版《合同》在合同说明中就写明“买受人对小区内的车库(位)有优先购买权和使用权，不计算建筑面积的车库(位)出卖人不得出售。”而在合同条款中，也要求买卖双方就车库(位)的编号，建筑面积以及价款做出明确的约定。 看点3 宣传资料也可成为合同内容 　　一些房地产开发商在预售宣传时，一般都在售楼书里许诺所预售房屋有优美的环境、完善的配套、周全的物业管理，但是会在广告中注明承诺以实际签订的合同和政府批文为准。一旦收房后发现实际情况与广告宣传大相径庭、配套难以落实、物业管理质价不符，消费者欲向开发商讨“说法”时，开发商往往以预售合同中对此并未约定为由推卸责任。 　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条对商品房的销售广告和宣传资料的行为性质作了明确规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。 　　“在新版《合同》中，我们不仅把法院的规定写了进去，而且还特别注明开发商应在签订合同时向购房者提供这些信息，购房者也应仔细阅读并了解有关情况。”海口住建局有关负责人表示，这样做就是为了给买卖双方提个醒，避免今后可能出现的纠纷。 拓展资料 国务院关于坚决遏制房地产价格上涨过快的通知 4月15日国务院发文，购买第二套住房的家庭首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍; 4月17日，国务院对三套房贷提出具体要求:在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款; 4月19日建设部发“53号令”:未取得预售证的商品房，不得进行任何形式的预销售，取得预售证的项目，要在10日内—次性公开全部准售房源及每套房屋价格，明码标价对外销售。 讨论 房地产新政出台的背景原因是什么？会对现在的房地产市场（不同区域）造成怎样的影响？ 新政中关于二套房的认定标准该如何确定？该由哪些部门参与？作为消费者该作何选择？ 新政前后海南的房地产市场有什么变化？ 商品房预售