长沙八方小区概念性策划行销定位与推广策略初步探讨.pptxVIP

[ 开发与经营模式初步探讨 ]; 承蒙贵司信任，邀请我司参与八方小区项目的销售代理工作，在此我司对贵司给予的信任和合作机会表示由衷地感谢！ 本次提案属前期沟通，主要目的是在了解项目所面临的外部竞争环境、特别是市政府板块房地产市场现状和发展趋势，发现本项目面临的风险和存在的机遇。 同时充分了解本项目的内部资源与环境构成要素，从而挖掘项目独特的、不可复制的核心资源，加以无限放大和包装推广，打造出项目的核心竞争力。 着重解决本项目“卖给谁？”、“怎么卖？”这两大问题，力求双方在客户定位、产品细节调整和营销定位、推广策略等方面取得共识。 ·详细论证报告与执行细案将在以后各销售阶段中重点论述。;本报告从供应与需求两个角度分析了目前岳麓区市场尤其是麓北板块现有的状况及房地产发展的趋势；同时对区域客户群、???目地块特征进行分析。从而对长房八方小区项目的客户群定位与营销、推广策略进行初步探讨！ ;战略思考：价值锁定方向;Contents;长沙市房地产市场发展预测;06年：长沙市房地产市场供需现状——总体均衡/局部失衡;;07年以来市场总体供需两旺;销售均价持续增长,明显处于上升通道上 ;户型面积供应结构逐渐调整;客户结构发生变化：“众星捧月”置业长沙;数据说话：来自国家统计局长沙调查队的数据显示，受国家建设用地紧缩政策的影响，长沙市土地购置由城市中心向城郊结合部延续发展，交易面积逐渐减少，土地交易受招拍挂的影响，价格大幅上涨。一季度，长沙市土地交易价格同比上涨34.1%，涨幅比去年同期提高27.3个百分点。很明显众多外来开发商的进驻，将进一步加剧地价的飚涨。;;;;八方小区项目市场发展机会; 市府板块现况研究与发展预测;全景岳麓：“短兵相接 百花齐放”;麓南片区供给现状;VS.麓北片区供给现状;大道纵横所形成的市府板块格局;;;核心竞争圈层分析;板块A:市府CPD概念府邸的区域界定;市府CPD核心区域内主要项目产品;市府CPD区域的客群辐射分析;市府CPD典型案例研究：西城龙庭;板块B:金星中路国际街区的区域界定;金星中路区域内主要项目产品;区域内项目容积率均在2.5以上，区域内产品供应类型丰富，住宅、小户型、商务公馆、酒店等产品也一应俱全！ 区域内沿线各大项目集中开发，现代风格、中式风格、欧式古典风格甚至新疆主题的整体亮相，此片区已经成为河西最具都市化与国际化的格调板块。 由于区域内各种配套齐全、交通方便，随着沃尔玛购物广场的落户，板块主要以河西高校、医院、企业、政府机关等各大单位的购房客群为主。 区域内各大项目的住宅主要以三房、四房为主力户型，面积在110-150㎡为主，对于河西的自住群体将对本案形成极大的竞争压力。;金星中路区域的客群辐射分析;[项目简介]沁园春·御院，金星大道与桐梓坡路交汇处，占地面积150亩，总建筑面积达36万㎡，由国际星级酒店、国际风尚酒店公寓、生态景观豪宅等组团组成 [产品类型]欧洲新古典主义风格的小高层产品 [户型及面积] 户型以三房二厅、四房二厅为主力户型， 部分两房与小户公寓 三房面积在110-140㎡，四方面积在140-160㎡ [主力客群] 项目主要以周边单位自住为主，部分河东客群与投资客。;金星中路板块典型案例：美林银谷;板块C:桐梓坡/咸嘉湖板块的区域界定;桐梓坡/咸嘉湖区域的客群辐射分析;桐梓坡西湖典型项目：西山汇景;板块D:银杉板块的区域界定;银杉片区域的客群辐射分析;楼盘名称;岳麓滨江新城项目规划范围南起橘子洲大桥，北至二环线，东临湘江，西到银杉路、溁银路，规划区域面积7.2平方公里 　　岳麓滨江新城概念性总投资500亿元，其中拆迁资金约70亿元，公共设施总投资60余亿元。项目内包含主要路网结构“三纵九横”，共有潇湘大道北段、坦山路、含光路、岳北路、北津城路、长望路、谷岳路、茶山路、银盆岭路、桐梓坡东路、溁银路等待建主次干道10余条。 岳麓滨江新城的建设定位为长沙的城市核心区，即初步定位为集观光休闲、商业贸易、商务楼宇、金融证券、酒店餐饮、高档住宅等六项功能为一体的多功能城市核心区。今后，这一区域将集中城市最优势的文化资源，聚集城市最高端的商业商务活动，反映城市最高尚的休闲文化生活，营造最佳人居环境，将滨江新城打造成为长沙的城市地标。;二级竞争圈层分析; 06年以来，“金星大道北”板块凭借市内低价优势、宜居环境，以及交通、地理便利横空出世。媒体甚至宣称金星北为长沙“第七区”呼之欲出。 根据我们的调研了解，近二十“豪强”驻扎区域； ?? 未来几年内区域土地开发规模在12000亩以上； ?? 2007年区域内将有70万㎡产品入市，未来几年内区域供应量将呈直线上升趋势； ??大多数项目目前处在规划和初步动工阶段，2007年底将迎来区域内第一波