城投世纪名城营销推广策划书.pdf

城投世纪名城营销推广策划书 委托单位：上海城投房地产销售中心 报告单位：上海天启企业策划有限公司 上海开启房地产投资咨询有限公司 报告日期：二0**年八月 上海天启企业策划有限公司 地址：上海市徐虹北路 31 号 电话：021 传真：021 1 市场篇 2  区域市场分析 一、宝山区房地产市场综述 宝山区位于上海市北郊，为长江与黄浦江的交汇处。东北濒长江，遥对崇明县；东临黄浦江，与浦东新区隔水 相望；南与杨浦、虹口、闸北、普陀四区毗连；西与嘉定区接壤；西北与江苏省太仓市为邻。全区面积 415.27 平方公里（岛屿面积占 26％），全区现有总人口 77.66 万人，人口密度为每平方公里 1870 人。在人口密度为 2071人/平方公里的上海属低密度区域。 1、 2000 年和 2001 年第一季度宝山房地产市场 随着国内房产市场和上海房地产市场的火爆，宝山区房地产市场也呈现出较高的增长势头。 2000 年宝山区商品房预售售面积达到 120 万平方米，比上年增长 89%；实际完成销售 113 万平方米，同比增 长 89.9%；完成销售金额 34 亿元，同比增长90.1%；平均价格上涨了 4%，接近3000 元。全区预售面积和预售 登记面积接近 1:0.95，呈供求平衡状。 2001年一季度，宝山区完成预售面积27.9万方，比去年同期增长13%，平均面积为110.1平方米，低于全市 的 116.5 平方米。这表明宝山区目前对房型的需求仍以改善型和经济型为主。并且成交房型以二房和三房为 3 主，其中二房比例要高于三房。 2、 大华板块持续高涨和淞宝板块的异军突起 上述指标能够大幅度的递增主要得益于大华板块和淞宝板块强有力的支撑。 随着大华地区建设的日益成熟和生活配套设施的进一步健全，2000 年一年里，大华地区的平均均价上涨了 8%； 淞宝地区在上一年上涨了 6.7%，主要是得益于宝钢职工的购买力和货币分房政策的实施。 相对而言，宝山区的其他板块上涨幅度不大，甚至出现某些板块价格稳重有降，诸如祁连等地区。 3、 地铁（延伸）沿线未见起色 地铁一号线向北延伸段工程已经于去年正式动工，然而这一利好消息却并没有刺激共和新路沿线楼盘价格的 上涨。究其原因如下几点： a 地铁高架道路两侧多为老住宅区或已开发项目 由于这一板块历来南向进入市区的道路只有共和新路一条，因此住宅项目以前多为围绕共和新路两侧进行开 发，并且开发较为充分，至目前所剩空地已经寥寥无几。而地铁延伸段又是以共和新路作为基线，因此地铁 两侧多为陈年的老住宅区。