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房地产基础知识培训 户炳强 二〇一二年八月四日星期六 房地产基础知识培训 一、房地产的概念 ▲房地产的含义： 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：a) 土地。 b) 建筑物及地上附着物。 c) 房地产物权。 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。 ▲房产、地产两者间的关系及差异 房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。 二、房地产的特征 ▲房地产的自然特征 a) 位置的固定性； 　　b) 使用的耐久性； c) 资源的有限性；　　　　　d) 物业的差异性。 ▲房地产的经济特征 a) 生产周期　　b) 资金密集性 c) 相互影响性　　　 d) 易受政策限制性　 e) 房地产的增值性 注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。 三、房地产的类型 按用途划分：a) 居住房地产　　b) 商业房地产　　c) 旅游房地产 d) 工业房地产　　e) 农业房地产 房地产住宅的层数划分的规定： ? 低层住宅为1-3层? 多层住宅为4-6层 ? 小高层住宅为7-11层? 中高层住宅为12-16层? 16层以上为高层住宅 建筑层高分类： 中国《民用建筑设计通则》（GB 50352—2005）将住宅建筑依层数划分为： (1)、低层建筑：1-3层。 (2)、多层建筑：4-6层。 (3)、中高层建筑：7-9层。 (4)、高层建筑：10层以上或高度超过24m的建筑。 (5)、超高层建筑：l00m以上的建筑物。 房地产土地的使用年限是如何确定的？凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。 即：居住用地七十年；工业用地五十年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； 商业、旅游、娱乐用地四十年； 综合用地或者其他用地五十年。 三、房屋建筑结构分类标准 编号 名称 类型内容 1 钢结构 承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。 2 钢、钢筋混凝土结构 承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造 3 钢筋混凝土结构 承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物 4 混合结构 承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造 5 砖木结构 承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的 6 其它结构 凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等 四、房地产专业名词 1、常用名词 ◆五证：a.建设用地规划许可证； b建设工程规划许可证； c.建设工程开工证； d.国有土地使用证； e.商品房预售许可证； ◆两书：a《住宅质量保证书》、 b《住宅使用说明书》； ◆房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证； ◆房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场； ◆一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场； 我国土地使用权的出让方式有三种：拍卖、招标和协议。 1．拍卖出让 　 拍卖出让，是指在指定的时间、地点利用公开场合，由政府的代表者主持拍卖土地使用权，土地公开叫价竞报，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种方式。拍卖出让方式引进了竞争机制，排除了人为干扰，政府也可获得最高收益，较大幅度的增加财政收入。这种方式主要适用于投资环境好、盈利大、竞争性强的商业、金融业、旅游业和娱乐业用地，特别是大中城市的黄金地段。 　　2．招标出让 　　招标出，是指在规定的期限内由符合受让条件的单位或者个人（受让方）根据出让方提出的条件，以密封书面投标形式竞报某地块的使用权，由招标小组经过开标、评标，最后择优确定中标