商业地产南京江宁龙湖湾西湖苑营销策划.pptxVIP

五矿做别墅当然不一样央企自有央企的气度当然不会用扩音器呐喊浮浅的华贵当然不会用留声机重复别人的口号世界500强自在视野的高处五矿做别墅五矿给这座城市留下印记寂静的天空下我们像屋顶一样沉默沉默到寂寞期待树影划过的天空大自然的家不寂寞的别墅龙湖湾西湖苑营销策划报告2008.7找趋势找机会找问题一切尽在掌握的未来定市场定目标定价值给项目一个腾飞翅膀概念推售市场定位市场篇这个市场向哪走 这个市场留下了怎样的空间 这个市场我们凭什么抓住是黎明，还是黄昏他们说，世道变了宏观经济改变了地产市场的性格2007年底2008年初通货膨胀指数增长率大大高出通货膨胀预警警界线。温和结构性通胀已有向全局性通胀蔓延的趋势。在这样一个危机中国整体经济安全的形势面前，紧缩的货币政策以及持续的加息动作，对投资类行业的负面影响极大，但不得不说，在经济形势呈现明朗之前，相关抑制投资政策将持续2008年中国经济感冒了地产行业突然之间好象在爬坡普通自住群体受贷款利率以及二套房政策的大压，消费欲望被迅速抑制，而从今年处开始蔓延全国的地产行业颓势又打压了投资人群对投资地产的信心。金融政策的紧缩和股市的持续低迷同时加重了开发企业的资金压力。资金链紧绷，回款又受市场低迷影响。在这个时刻，媒体、专家对地产市场的唱衰又加大了市场的观望。宏观经济安全之前，中央政府不会出手救市媒体带领大家唱一首叫做悲观的歌5月份住宅价格比3月份下降0.1%4月份住宅价格比3月份上升1%6月份，南京房市严重萎靡，销量下降，整体房价也有浮动3月份住宅价格比2月下降0.8%1月份住宅价格相比去年12月份下降0.1%即使在南京，曾经排着队的消费者，也少了2007年1-6月南京全市成交量为473.26万平米下降幅度达四成2008年1-6月南京全市成交量为267.55万平米超前消费投资者刚性需求改善居住过去，四种消费者，一起撑起旺市的天空刚性需求继续着，有时还犹豫这个市场向下走，2009年也许都不是尽头，我们要不要悲观？不用那么悲观这是一次改写市场格局的机会，需求依然强劲只是变的更加理性。在这样的市场里，谁站的更高，谁将成为市场的领军 别墅没问题对于五矿而言这其实是另一场盛宴别墅，在别处这里是桃源别墅从来不是投机者的乐园别墅也许是身份的象征，也许是土地的象征，但从来不是暴利的象征别墅也很少引发恐慌性的提前购买行为，在消费者看来，别墅的生活代表的是另一种生活的状态别墅的消费群体一直在扩大别墅从富豪的标榜，到富裕阶层的领地，再到新知阶层的生活梦。人们对于别墅的梦想从未减少，反而因为收入的快速增长而不断放大别墅用地的稀少别墅用地一向控制严厉，相比于消费者对公寓的观望，别墅的独特特定让其观望者将少许多。宏观经济对别墅的影响不会太大只是消费者还会观望在竞争中突围，是营销的要点竞争，就是找个位置当老大走别人没走过的路，走别人没走好的路紫金山板块景观皇者与人文皇者的双重推动下，成为南京绝对高端别墅板块借助老牌别墅区三山板块成为南京最早的别墅板块，新扩地段自身号召力尚不足，竞争力较欠缺江宁板块江北板块借助山河水 绿城玫瑰园的带领，借助森林公园和温泉概念迅速成为南京另一种高端区仙林板块人文别墅的代表地段，借助强力的政府规划导向，占据中低地位汤山板块温泉概念区，还没有形成号召力将军山板块九龙湖板块江宁高端别墅最为集中的地区，板块魅力大且拥有多家具备号召力的项目，但放量即将减少地区核心支撑的号召力不足，地区面貌亦显得杂乱，无强势支撑逐步成为中低端别墅集中区方山板块拥有方山大学城的核心规划，类似仙林板块。且拥有方山和大量生态公园做景观背书，远景超过仙林是必然，但目前因入市项目号召力欠缺尚未有足够市场认知距离较远，地区 资源魅力不明显，较大的制约了地区竞争优势渌口板块中端别墅以仙林和江宁为主，其中三山板块更接近高端别墅。中端产品接近，以推广别墅居住梦想为主高端别墅经济别墅多分布在地区形象不佳但土地价值便宜地区，产品以小型化为主，别墅为最大卖点高端别墅在南京拥有紫金山和老山珍珠泉两大板块。产品呈逐步大型化且配套豪华化的趋势中端别墅经济别墅加洲城占地：900亩一期总建面：5万平米物业类型：联排，双拼少量独栋项目风格：南加州项目定位：九龙湖方山生态城雷丁TOWN占地面积：83153方建筑面积：54118方总户数：214户，联排双拼建筑风格：乔治亚园林风格：英式多庭院坡地户型面积：195-230平米罗托鲁拉占地面积：219方建筑面积：86816方综合容积率：1.003别墅容积率：0.45物业类型：联排、双拼项目风格：新西兰户型面积：200-280平竞争激烈位置在哪定位突围格局成型五矿如何确立最有利于展示五矿气质的地位？如何在重重包 围的别墅市场中找到突围的方向？如何