1市场环黑境调查.docVIP

市场调查报告 一、项目概况 所开发项目所在地为上图中红圈内，该地位于武汉市武昌区珞狮南路南端，紧邻华中农业大学。在北面紧邻华中农业大学新校门，在西面与华中师范大学老师在壕沟处的居住小区正对，同时紧邻野子湖大桥下桥处，在西、南两侧被野子湖环绕。项目所在地附近有多所高校和居民区，生态环境良好，市政、生活配套齐全，但购物、娱乐等设施没能跟上项目所在区域的发展。项目可用土地开发程度不高，地面起伏不大，可用面积保守估计有23000平方米。 二、调查前期准备 1.确定调查目的 对于所选项目最佳规划用途，在进行市场调查前我小组不是很清楚。所以现在我组成员将展开市场调查，通过收集充分、详细的资料，并进行深入的分析，以期弄清楚该项目的最佳规划用途。 2.确定调查进度 （1）4月9日小组成员一起进行策划，商定调查目的，最后组长进行协调做好分工，开始调查的实施； （2）4月10日——12日小组成员黎尚林和常威收集项目所处宏观环境，宋佳佳、曾缓负责收集项目所处中观环境，何山和孙祖潘负责收集项目所处微观环境，佘傲负责项目所处区域可利用面积的估算，组长并于12晚进行资料的统计； （3）4月13日小组成员一起对资料进行分析，并得出相关结论； （4）4月14日——15日，组长对市场调查报告进行核对，确保报告的质量； （5）4月16日下午小组向老师提交调查计划书和调查报告。 3.调查内容 本项目所处的宏观环境、中观环境和微观环境 三、宏观环境调查 1.房地产资金来源较前期更充足 2012年2月24日央行下调存款准备金率0.5个百分点，存准率下调增加了市场的资金流动性，对房贷有支撑，银行对首次置业者的房贷或有更多优惠，这对刚需的楼盘成交量是一个利好,房地产资金来源更充足。 2.国家抑制投资性购房，促进房价合理回归 2.1 中央接连叫停地方松动楼市调控 2.2重点城市住房信息六月底联网，利于房产税的推广 2.3国土部发布用地管理通知别墅类用地不得审批 解读：由以上政策可以看出政策大的方向已经明确，就是要抑制投资性购房，促进房价合理回归，然后等待时机成熟用“房产税”等经济手段来逐步替换“限购令”这样的行政手段。现阶段住房信息联网以及房产税政策制定和进行对于稳定房地产市场也会起到很大的作用。 3.第三产业发展前景良好 据2012年初步核算，2011年全年国内生产总值471564亿元，比上年增长9.2%。其中，房地产所属第三产业增加值203260亿元，增长8.9%。由此可以看出社会经济体制中二三产业发展迅速。特别是以销售业、房地产业和租赁商务服务业为代表的第三产业发展明显，最高达到了27.7%，这与现在高速发展的经济环境和人们日益增长的消费水平、物质文化需求形成了供不应求的局面。 2011年非金融领域外商直接投资及其增长速度 行　　业 企业数 （家） 比上年 增长% 实际使用金额（亿美元） 比上年 增长% 总　　　计 27712 1.1 1160.1 9.7 其中：农、林、牧、渔业 865 -6.9 20.1 5.1 制造业 11114 0.6 521.0 5.1 电力、燃气及水的生产和供应业 214 1.9 21.2 -0.3 交通运输、仓储和邮政业 413 4.3 31.9 42.2 信息传输、计算机服务和软件业 993 -5.1 27.0 8.5 批发和零售业 7259 7.0 84.2 27.7 房地产业 466 -32.4 268.8 12.1 租赁和商务服务业 3518 2.9 83.8 17.6 居民服务和其他服务业 212 -2.3 18.8 -8.2 4.开发住宅商品房前景不容乐观 因为国家相关调控政策的出台，截止2012年，70个大中城市新建商品住宅销售价格月环比下降的城市个数逐步增加。12月份，70个大中城市中，环比价格下降的城市为52个，比1月份增加49个。房地产市场整体呈现供大于求，成交量和价格均有所下降。 5.城镇房地产商业投资需求增加 2011年末全国就业人员76420万人，其中城镇就业人员35914万人。全年农民工总量为25278万人，比上年增长4.4%。虽然城镇房屋出租购买等需求增加，但市场存量已基本满足要求，而另一方面，随着社会经济发展，新增人口对于房地产以外的第三产业如休闲娱乐、商务服务、商业投资的需求却大大增加。 6.人口增长及组成将进一步拉动城市商业需求和消费。 2012年末全国大陆总人口为134735万人，比上年末增加644万人，其中城镇人口为69079万人，占总人口比重首次超过50%。 2011年年末人口数及其构成 单位：万人 指　标 年末数 比重% 全国总人口 134735 100.0 其中：城镇 69079 51.3 乡村 65656 48.7 其中：男性 69068 51.3 女性 65667 48.7 其中：