普罗旺斯小镇”营销策划方案.pdf

“普罗旺斯小镇” 营销策划方案 衡阳 1 号营销策划方案 本方案主要内容： 一、项目市场竞争环境分析 二、项目竞争力分析 三、项目总体营销目标 四、项目目标市场细分及客户特征 五、项目宣传推广策略 六、项目销售策略 七、项目上市成功及持续成成交保证措施 八、确保开盘的必备条件 九、整体宣传推广及销售的具体时间安排 2 衡阳 1 号营销策划方案 第一篇 项目市场竞争环境分析 一、 区域市场现状与趋势 1、总体竞争形势 延续 2004 年的平稳势头，2005 年的贵阳楼市将继续稳步发展，市场整体进入理性发展的时期，市场的竞争更 加激烈，市场总体趋于成熟，具体主要表现在以下几个方面： 1．1-1、大盘时代来临、地产新贵崛起 如果说，上世纪 90 年代初是贵阳房地产的起步阶段，90 年代末是贵阳房地产的成长期，则自 2002 年以来，贵阳房地产市场进入 了一个调整阶段。伴随着贵阳房地产市场10余年的发展，开发商实力的增强，市场消费力和消费意识的提高，贵阳楼市逐步摆脱了单 体、小规模商住楼的开发模式，向小型社区、大规模纯住宅或纯商业办公的方向发展，由于开发规模大、开发成本相对低、便于修建 高质量的建筑和环境好、配套完善等因素。大盘规模化开发经营成为楼市的开发的趋势。 据不完全统计，贵阳楼市 10 万平方米以上的项目已经不下 30 个，50 万平方米以上的住宅小区逐渐增多，占地 1000 亩，开发量 100 万平方米以上的项目也已经登上楼市舞台。尽管同广州、北京、重庆等地的 3000 亩、万亩大盘相比，贵阳大盘的单个体量相对较 3 衡阳 1 号营销策划方案 小，但对于城市常住人口仅 160 余万人，年成交量不足 150 万平方米的贵阳市场而言，不管你愿不愿意，可以这样认为，贵阳的大盘 时代已经来临。2005年就是贵阳大盘时代的启动年。 经过多年的开发、培育和发展，贵阳的开发商也逐步成长壮大，并形成了一定的市场影响力，如老牌的中天集团、鸿基集团等。 市场宏观经济的良性走势、各种经济实体的多元化发展、一些非老牌的地产公司进入市场，共同来发展和分享贵阳的楼市蛋糕，如中 铁五局旗下的天意公司房开、民营的麒龙房开等。出于对市场的看好，云南官房集团也在贵阳风光的走了一回云南秀，而更多有实力 的本地和外地机构也相续进入市场，如振华集团、澳龙房开等。相信2005年将会有更多的地产新贵在贵阳的地产舞台上崛起。 1．1-2、开发量持续增长、市场竞争日趋激烈 据了解，2005 年城市中心区将保持约 100 万平方米相对平稳的开发量。主要的开发量将集中在三桥、乌当、贵阳几个区域，以上 三个区域将陆续推出的总量预计达到550万平方米，其中三桥区域定点项目约20个，未来将陆续推出的开发量将达250万平方米。乌 当根据去年的土地出让情况，预计在年内将有约 80 万平方米的项目开工上市。贵阳新区除碧海花园的待上市部分外，市政府规划 200 万平方米的森活林城也将在推出，如果进展顺利预计近几年有近220万平方米项目开发。 在如此大的新开工面积和以往的在建面积双重压力下，市场竞争更加激烈，如何在贵阳增长相对缓慢的销售总量中分取更多的份 额，成了各地产公司乃至各板块楼盘营销工作的重中之重，进一步细分市场、实施产品差异化战略、走板联合道路等等，相信会成为 2005年房地产市场开发工作的热门话题。谁能在2005年的房地产市场上引领风骚呢？ 4 衡阳 1 号营销策划方案 1．1-3、三桥、贵阳、乌当将会成为楼市中的新亮点。 三桥在贵