宜家汤逊湖项目策划报告.pdf

宜家·汤臣 项目营销策划报告 始创于：2003年10月19 日 出品制 作： 第一章 市 场 篇 • 一 武汉市房地产市场特征 • 二 武汉市房地产（别墅）市场特征 • 三 武汉市房地产（别墅）市场特征 武汉市 房地产市场特征 • 市场需求疲软、购买力不强 • 房价慢速上扬、幅度较小 • 房地产项目朝规模化、近郊区化发展 • 二手房、租赁市场不火爆，压抑二级市场的快速发展 • 房地产市场区域性情节明显 • 现房销售明显好于期房销售 武汉市 房地产（别墅）市场特征 别墅项目呈板块状分布 • 武昌区的南湖、汤逊湖板块 • 汉口区的金银湖生态旅游区 • 汉阳区的三角湖板块 板块间的价格都相差不大，目标客户区域都锁定在本 区域内，跨区域购房客源较少 别墅的走势分析  真正意义上的高端豪华别墅还有极其广阔的市场。  土地价格不断上涨、武汉停止批准别墅项目用地。  别墅市场必将迎来新的热潮。 别墅市场客源分析 职业 不同区域差距较大，外企人员、高级白领也将成为未来 别墅市场的目标客源层。 南湖、汤逊湖板块高校教师为主，其次私营业主、部分 成功人士。 汉口、汉阳板块主要是私营老板、大中型企业老板、国 家公务员。 年龄：  35—50岁为别墅购买力最强的集中群体  35—45岁为购买增长  夫妻两人或三口结构的家庭别墅购买者占65% 武汉市别墅产品结构 建筑风格 以公园、湖泊、森林为依托西式欧美风格别墅为主 房型、面积  200—300平方米为主  少部分400--600多平方米 产品形态 • 联体别墅为主 • 独立别墅为辅 • 联体别墅中又以多联见多 • 联体别墅为主力 价格 • 经济型别墅的平均售价在2500元/平方米左右 • 豪华型独立别墅售价3200—6000元/平方米 价格结构 • 总价在55— 100万元的占60% • 总价在100—200万元的约占28%， • 总价在200—400万元的占10%； • 总价在400万元以上的不到总量的3%。 第二章、企划篇 一、宜家·汤臣的特点 二、武汉主要别墅项目的企划思路 三、宜家·汤臣的企划构想 四、宜家·汤臣的推广策略 一、宜家·汤臣的特点 SWOT分析 宜家·汤臣的优势（S） • 汤逊湖天然水景 • 武昌区南湖、汤逊湖地区的发展潜力 • 教育氛围浓厚 宜家·汤臣的劣势（W） • 交通不便 • 生活配套欠缺（商场、医院…） 宜家·汤臣的机会点（O）  光谷效应，地价升值，高素质人群导入  武汉市取消福利分房，实行货币分房制度  停止别墅项目用地审批，别墅用地建将越来越 少，意味着别墅市场将持续升温 宜家·汤臣面对的威胁（T） • 武汉别墅市场整体滞销，销售不温不火 • 市场相同类型项目较多、竟争对手林立 （同等规模、水岸主题、产品面积……） 二、武汉别墅项目的企划思路 了解武汉别墅的主体企划思路，提出我们的包装建 议 武昌区 水蓝郡 • 国际精英之都 • 水艺术生活 • 别墅就是水蓝郡 • 主要宣传国际化、水岸艺术、尊贵品质 梅南山居 • 山水之间有我家 •武汉光谷.梅南山居 •主要宣传山林水岸（生态环境）、光谷效应 银河湾 • 汤逊湖学院派生活名筑 •主要宣传水岸生态环境、建筑品质、 教育氛围（光谷效应） 结论 武昌区的别墅主要宣传水岸、宣传项目品质、宣 传国际化生活、宣传生态环境、其次宣传光谷效应（ 宣传位置、宣传教育氛围） 汉口区 万科四季花园 • 万科,建筑生活无限美 • 选择万科，就是选择一种