某山别墅项目策划案.pdf

某山别墅项目策划案 目录 前言 市场篇 一、大市场分析 二、项目资源分析 三、别墅产品情况分析 四、个案分析 五、别墅市场结论 消费者篇 一、目标人群论证 二、目标人群定位 理念篇 一、目标人群诉求理念建立 二、产品理念构建 三、核心理念诉求 产品篇 一、总平规划建议 二、产品规划建议 三、配套建议 销售篇 一、销售核心策略 二、本案的特殊性对营销执行的要求 三、本案的各阶段销售、工程及推广关系 四、本案的营销执行阶段化策略 前言 首先感谢华成公司给予正合公司参与该项目全程策划的机 会。正合公司秉承公司“严谨、求实”的作风，展开了对别墅市 场，尤其是成都市场别墅的详细的、大量的调研分析，力求正 合公司的工作能为贵公司“绿野牧歌*华苑”项目的开发、营销、 推广上，提供有效、有利的意见和建议。 因正合公司介入本案的时间尚短，故本案主要以市场分析、 项目核心策略和营销纲要为主；全案的细节实施方案，正合公 司将在签约后另案提交。 正合公司带着以下问题，对市场展开调研： 1、什么是真正意义上的别墅？ 2 、独幢别墅客户在哪里，他是谁？ 3、他，需要什么要的独幢别墅？ 3、他，需要多大面积的独幢别墅？ 4 、他，愿意出多少钱买独幢别墅？ 别墅的定义 指的是那些占有稀缺的自然风景、人文景观的豪华住宅，坐拥天地山水而与之 浑然一体不显突兀雕琢，远离世俗喧嚣而独享人生风雨细品时间沧桑，同时价格也 不菲，它绝对要求一种身份上的同质性与距离上的私密性，奢侈性是它的显著特征。 高端别墅具有的十大核心要素： 一、稀缺的外部环境 二、位置优越交通发达 三、有节制张扬的室内空间 四、具有灵性的多重庭院 五、丰富多彩的外立面变化 六、宽阔大气的社区道路 七、超大型会所 八、自然优美的中央公园 九、足够的私密性 十、完美的细节 市 场 篇 大市场情况 别墅产品市场情况 项目定位 的可行性 区域市场情况 别墅消费市场情况 情况说明 由于时间的局限性，以下数据在市场调查的基 础上，引用了成都市统计局、成都市成房指数、成 都市国土局、成都市产权处的部分数据。 一、大市场分析 成都别墅开发经过了上世纪九十年代初的 第一次狂热并明显回落之后，再经过2002年的 预热和2003年的升温，终于在2004年迎来了突 破：最具标志性的事件是多个开发面积超过千 亩的别墅项目（天泉·聚龙、玉龙·红宇山庄、 国际名城、麓山高尔夫国际社区等）即将亮 相，可以预言，2004年是成都别墅市场最活跃 的一年，成都别墅开发迎来了大盘时代！ （一）成都别墅的供应情况 • 市场供应量巨增，市场竞争逐渐激烈, 独栋别 墅市场前景看好。 据成房指数统计，2004年成都市及其郊县具有别 墅形态的项目总共有53个，目前亮相及在售别墅项目 48个，总规划用地面积至少在10000亩左右，开发资金 在50亿元以上，开发量在7600套左右，今年开工的规 模在500亩以上的别墅项目就有6个，别墅开发量首次 占到2004年楼市总开发量的10-20%左右。 • 从区域的供应情况来看，华阳、龙泉未来的供应量最 大，占整个别墅供应量的80%左右。可以预计未来这 两个区域的竞争最激烈。 • 从整个别墅的销售