天水南湖地块商业部分策划.pdf

激扬思想的生产力！ 天水南湖地块商业部分前期策划报告 委托： 天水市兰天房地产开发有限公司 策划： 深圳市时代昆仑工程管理有限公司 市场分析 第一节 宏观、中观环境研究 2006年中国商业地产产品大趋势 1、商业设施大型化趋势放缓 在宏观环境及政策等各方面因素影响下，预计2006年商业地产供应量将持续增长。其原因主要 有两方面：一是国家限制住宅开发后，开发商认为商业地产利润空间更大，转向商业地产开 发；二是目前市场的商业有效需求仍未得到满足。 商业设施规模2006年可能出现的变化有：一方面，大规模的集中商业供应难以出现，一窝蜂开 发的大型Shopping Mall的局面不会重演。多数开发商缺少同国际品牌商家，以及专业商业投资 和运作机构的接轨能力，无法进行有效的国际招商。即便沿用目前国内大型商业设施的业态组 合模式，但缺乏创意与特色。或虽有创意，却无法解决招商和巨大的资金缺口问题。盲目追求 大体量，而缺乏足够的消费人群和购买力，即便热闹一时，无法长期经营，供应过剩，从而导 致项目搁浅。 另一方面，2005年商务部发布了《社区商业指导意见》，社区商业将成为商业供应模式的重 点，预计2006年社区示范范围将逐步扩大。未来商业物业多以提供社区配套服务为主要形态。 第一节 宏观、中观环境研究 2006年中国商业地产产品大趋势 2、新型社区Mall更引人关注 由于城市新社区建设步伐加快，政府积极鼓励发展社区商业。虽然2005年与往年相比社区配套的规模 与形态都有了相当大的变化，但2006年将会有更大的发展潜力。较适合社区商业发展的商业形态包括 社区型购物中心、邻里中心以及现代生活广场等，这些业态将逐渐成为商业地产中的新亮点。 前几年在各个城市掀起了在开发社区内建设独立会所的大潮，由于住宅社区均设有独立会所，而这些 会所的形态由于缺少全面的配套，使得服务单一，人气可怜。特别是那些设于区内无法面向社会经营 的会所更加难以为继。其实居民需要本社区以及同板块内的其他社区的配套提供尽可能多且方便的服 务。而不同楼盘的开发商缺乏相互协调的意识和能力，各自以自我为中心，随心经营，导致了两种现 象的发生：一是重复建设和重复经营 ；二是部分经营业态的空白。 2006年新兴的规模在几万平米的小型街区Mall，以更加完善的配套、丰富宜人的景观环境特色而具有 吸引力。以北京朝阳公园附近的滨湖商业街为例，该商业街以西班牙式的建筑风格，两层高的低密度 形态，上海新天地式的情趣氛围，以及后海式的临水消费模式，成为新一代小型Mall的尝试。小规模 的商业设施既降低了招商的风险，又方便邻近的社区生活，是未来易于操作，容易出现亮点的商业模 式。体验消费的乐趣也更容易在这些规模虽小 ，但更富有情趣的项目中得以实现。 第一节 宏观、中观环境研究 2006年中国商业地产产品大趋势 3、对国际零售巨头的期待趋于理性 国际零售巨头进入中国，对商业地产将起到一定的促进作用。按照WTO条款承诺，外国资本进入中 国的零售领域将不再受区域、业态、规模和资本构成的限制，这也必将进一步激活中国零售市场。 在调整、充实一二线开放城市网点布局的同时，逐步向三、四线城市延伸。这些必然为商业地产的 发展带来新的机遇，然而，外国集团资本的性质也决定 了国际零售巨头进入中国市场将是慎重的、 理性的、渐进的和渗透式的。但国内部分商业项目由于对项目优势过于自信、对国际零售的招商盲 目乐观、或对国际商家进驻为项目带来的利好期待过高，导致项目的最终搁浅。 目前市场上仍存在着对国际零售巨头的盲目崇拜及认识误区，主要表现在以下几个方面：一是国际 背景意味着高档，一定可以带来人流、提高租售价格；二是对引进的成本和管理费用估计不足；三 是规划设计完成再进行招商；四是过分夸大国际品牌带动项目营销的作用，而对于带来的风险忽略 不计等。 不能认识以上问题，便会使得商业地产对国际零售巨头的依赖性增强。国际零售巨头并非华佗再 世。如果商业地产定位有误，国际零售巨头也无法给予 “第二次生命”。商业地产经过几年挫折， 目睹无数失败，无论是开发商、投资者、运营者还是消费者都已经意识到商业运作的重要性，对国 际商业巨头的期待也趋于理性化。 第一节 宏观、中观环境研究 2006年中国商业地产产品大趋势 4、商业项目的功能构成将更全面 随着国际知名零售品牌在中国的设点步伐加快，商业地产作为商业经营的载