十三陵项目策划报告.pdf

2008，居住改变西平 皇家壹号推广执行方案 开发商：凰凤置业 提案：CLEAR品牌 定位篇 策略篇 一、市场概况 一、项目案名 二、产品定位 二、核心概念 三、客户定位 三、推广主题 四、项目价值体系 四、推广策略 战术篇 执行篇 一、主体销售策略 一、重要节点 二、媒体组合 二、阶段划分及目标 三、活动执行 三、各阶段执行 前言： 项目市场背景前两次方案已深入分析，因市场宏观因素已成定势， 在此基础上，在营销上应尽可能挖掘项目潜在价值并扬长避短。 因此，本着高效、可行的原则，本方案重点体现项目定位、推广、 执行策略。 双方将不遗余力，共谋成功！ FIRST 定位篇 〈〈〈〈〈〈〈〈〈〈 市场概况 目前市场上较具规模的小区有六个： 文化花苑、华景新城、越中公寓、东城名苑、银羚华苑、蓝天花园 项目规模：小项目居多，仅华景新城300余亩 房型面积：以三房两厅两卫为主力 面积基本在100140平方米 房型设计：大进深，小面宽 户型设计落后 建筑设计：立面无风格 材质较差 价格水平：整体均/平方米 营销水平：推广包装较差 没有整合营销概念 单个项目月均10套左右 市场概况 需求与供给 特点A 小产权 价格冲击专业 地产市场 特点B 目前供大于求” 主要存量为小产权 消费者可选择楼盘多 特点C 一次性付款客户 占到80－90％ 按揭付款 占10－20％。 特点D 市场产品性价比逐渐提升，中高端类产品市场空白； 特点E 西平贫富差距 大 60％以上客户为外出务工返乡置业人群 市场概况 西平的房地产发展尚处于初始阶段。主要体现在以下几个方面： 消费者法律意识淡薄 自我保护意识较弱 小产权 ”有空隙可钻 以较低的价格恶性竞争 消费者对房地产认识浅薄 同时市场上也没有高端的产品提供。 目前在售项目尚未有整合营销的理念 缺乏专业营销公司进驻。 市场概况 市场仍然处于低水平竞争的层次，市场空间很大 纵观西平县 地产市场 我司认为房地产市场发展空间很大 市场仍然在低水平层面竞争，目 前市场上的营销手段陈旧 很多可利用资源都没有得到开发 本案可以利用此机会点。 需要有身份象征的高素质住宅，满足西平富有阶层需求 产品设计落后，中高档楼盘产品线几乎空缺 难以满足西平富有阶层的需求 缺乏高品质生活 的空间。 新区需要形象工程，本案有打造高品质项目的基因 每个城市都有自己的形象工程 本案处于新区行政核心区 从交通、周边环境、未来发展趋势 等综合指标分析 合打造中高端精品楼盘。 产品定位 理解地块 扬长避短 地处新区←→符合城市发展方向 地块方正←→便于土地规划利用 规模较小←→不利社区概念营造 临主路←→不利项目形象展示 植被覆盖←→有利项目后期绿化 交通便捷←→临近西平客运西站 临变压器←→临近 源销售困难 机关单位←→人文良好前景广阔