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PAGE PAGE 8 财经活页 2005年第13期(总第37期) 辽 宁 省 财 政 学 会 辽宁省财政科学研究所 2005年7月15日 本期主题：房价调控 [按]一边是空置多年的房屋，一边是纷纷开工的新工地；一边是拔地而起的高档商住楼，一边是无房可买的尴尬；一边是竞相攀升的房价，一边是囊中羞涩的购房者。随着近年来中国房地产业迅速升温，虚幻的经济泡沫也随之露出端倪。在这种情况下，政府的宏观调控对房地产业乃至整个国民经济的发展起到了至关重要的作用。房地产业是消费市场中为数不多的热点之一，因此在调控过程中我们既要防止房价的短期暴涨，又要探索一条平抑房价的根本出路，从而促进房地产业的长期稳定发展，保证广大人民群众的居住条件和质量，实现经济、社会的和谐发展。 房价“高烧”不退 国家统计局的数据表明，2004年全国商品住宅平均销售价格比上年上涨了15.2%。2005年4月15日，国家发改委和国家统计局发布了今年一季度全国大中城市房屋销售价格的调查结果。调查结果显示，2005年一季度，35个大中城市房地产市场价格持续上涨，房屋销售价格上涨9.8%，其中商品住宅价格上涨10.5%；土地交易价格上涨7.8%，其中住宅用地价格上涨9.6%，也接近一成。 全国35个大中城市的房价涨幅，比2004年同期上升2.1个百分点,比去年四季度上涨2.7%。分地区看，在35个大中城市中，有8个城市房屋销售价格同比涨幅超过10%。其中，上海房价涨幅最高，达到19.1%，房价增长接近两成。其他7个城市分别是，杭州13.8%，成都12.5%，厦门12.4%，青岛11.7%，宁波11.6%，南京11.6%，武汉11.2%。与去年一季度相比，房屋销售价格除长沙有所下降外，其他城市均有不同幅度的上涨，其中北京房价增幅达到6.5%。 调查显示，高档商品住宅是拉动商品房价格上涨的最主要动力。土地价格仍然是影响房价走势的重要因素之一。数据显示，2005年一季度，全国35个大中城市的土地交易价格比去年同季度上涨7.8%，涨幅比去年同季度高出0.3个百分点。 分地区看，在35个大中城市中，住宅用地交易价格同比涨幅超过10%的11个城市是：大连54.4%，杭州37.0%，合肥29.9%，宁波24.5%，福州24.2%，郑州23.0%，南昌16.3%，深圳13.5%，上海12.8%，沈阳11.7%，北京10.1%。 房价“高烧”的病根在哪里 在房价以惊人速度上涨的背后，到底有哪些力量在推动呢？对于这个问题的解答众说纷纭，但归根结底，商品房作为一种普通商品，其价格走向取决于供求双方的关系。 1.房价上涨需求方面的推动因素 第一，国民经济的持续增长带动居民收入的增加，人们对住房需求的档次随之提高，改善性需求增加。来自建设部的数据显示，2000年以来，全国商品房、商品住宅销售面积增幅连续５年大于竣工面积增幅，其中2004年销售面积增幅高出竣工面积增幅11.6个百分点。 第二，城镇化加速，城镇人口每年超过1000万人的增长，是支撑商品房销售量持续增长的重要动力。 第三，房价的连续攀升，一方面导致消费者对房价上涨的预期增强，提前入市购房，同时又刺激了投资和投机性需求，两者都加剧了阶段性供求矛盾。建设部的数据显示，2004年上海投机性购房所占比例达16.6%。 第四，随着我国对外开放的扩大，外商在我国的购房需求增大，加上境外投机资本看好中国房地产市场，这对一些热点城市的房价上涨有一定的影响。以上海为例，去年以来，境外人士购房约占上海市商品房成交量的3.85%。 2.房价上涨供给方面的原因 第一，供应量增幅放缓。2004年中国房地产市场在整个宏观调控下，度过了一个减肥年，房地产竣工面积的回落快于需求的回落。 第二，房地产开发成本增加。据国土资源部对全国51个大中城市的地价监测结果，2004年全国住宅用地价格同比增长8.94%。另外，生产资料价格持续上涨，拆迁成本也在增加，都在一定程度上加大了商品房的开发成本。 第三，房地产市场供应结构不合理。商品住宅供应中，中低价位住宅比例偏低。全国经济适用住房投资同比出现负增长，房地产开发投资的比重由上年的6.1%下降到4.6%,有的地区甚至停止了经济适用住房建设。非住宅、高价位住宅供应增长快于中低价位住宅供应增长，由此带动了房价的上涨。 第四，一些开发商认为控制投资规模和土地供应量等宏观政策将影响后续的市场供应，因此对新开楼盘价格定位较高。有的开发商放慢开发建设和销售进度甚至囤积土地，或者利用市场信息的不对称，与中介机构联手哄抬房价，增加了市场的紧张气氛。 平抑房价：中央、地方