昆山时代半岛花园策划报告.pdf

1 前 言 我们的目标在于为贵司的楼盘在产品规划、市场调研、营销策略、形象包 装、媒体策略及现场销售等环节提供相应的营销顾问服务 。在现今复杂多 变、竞争激烈的市场中给予您关于营销的专业化服务和咨询，为贵司制定正 确的市场战略途径。 根据目前贵司的计划、楼盘现状和市场具体情况，我们将尽力为您进行关于 影响贵司楼盘行销进程的诸多因素的研究，并据此提供适合于楼盘的营销战 略规划以及相关其他多样化的配套建议。 我们的营销顾问们已准备运用我们在各个领域的专业知识，来协助贵司做出 每个重要的决策。 2 我们面临哪些问题？ 面对各区域的顶级别墅，我们如何赢得关注？ 面对本案所在区域内的别墅，我们如何拉开与它们的差距？ 别墅卖给谁，如何吸引我们的目标客户？ 还有没有可改进的地方？ 3 发展目标 为赢得市场与客户的尊重，我们可做选择的发展目标： 树立区域标杆性产品， 打造 明星产品 赢得市场归属感，带动 板块价值提升 or 把握市场空缺，快速完 打造 现金流产品 成市场占领，完善板块 价值及功能 4 市场分析 政策分析 土地政策 国家近年对土地市场严加控制，2004年4月国务院下发紧急通知，要求全国半 年之内暂停农用地转为建设用地审批，深入开展土地市场治理整顿。国15条 保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应比例。稀缺的土地资源使得 别墅用地成为市场金蛋。 金融政策 国15条加大对闲置土地的处置力度，满２年未动工开发的，无偿收回土地使 用权；国务院要求房地产开发(不含经济适用房项目)的固定资产投资项目资 本金比例，由20%及以上提高到35%及以上。高资金准入及时限要求对开发投 资别墅项目提高了门槛。 行政、财政、法规政策 国家宏观调控政策的总方针，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产 业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。别墅项目依然是人民居 住生活水平的提高的标杆。 5 市场分析 去化分析 上海及周边2006年年末别墅销售状况 据分析： 2006年年末上海及周边别墅单月销售近千套，其中青浦占比10%，松江占比24%，同比增 长了26%。前期“金九银十”表现不尽如人意，但也积累了一定人气，加上对于市场需求的 良好预期，别墅成交在年底真正发力。 从数据上看，在年末别墅供应量下跌的情况下，上海别墅成交出现了量价齐升的局面， 这主要是由于年底开发商回笼资金压力增大，从而对属于高档住宅的别墅类项目加大了 促销力度。另一方面，从购买需求角度来看，全年新推别墅已接近尾声，可以选择的范 围已基本确定，购房者在长期观望后，置业需求正在逐步释放。 花园别墅成交量上升以及成交中高档别墅比重增加，大幅拉升了年末花园别墅成交均 价，而联排别墅成交均价依旧保持平稳状态，未出现较大涨幅。