房地产项目投资策划.pdf

房地产项目投资策划房地产项目投资策划 第一节第一节 项目效益评估项目效益评估 第二节第二节 项目风险评估项目风险评估 第三节第三节第三节第三节 编制商务计划书编制商务计划书编制商务计划书编制商务计划书 第一节第一节 项目效益评估项目效益评估 学习单元学习单元学习单元学习单元 11 房地产项目成本估算房地产项目成本估算房地产项目成本估算房地产项目成本估算 学学学学习习单元单元单元单元 22 房地产项目投资收益评估房地产项目投资收益评估房地产项目投资收益评估房地产项目投资收益评估 学习单元学习单元 11 房地产项目成本估算房地产项目成本估算 重点掌握：房地产项目成本费用估算方法重点掌握：房地产项目成本费用估算方法 房地产经营税费估算方法房地产经营税费估算方法房地产经营税费估算方法房地产经营税费估算方法 能够理解：房地产项目成本费用构成能够理解：房地产项目成本费用构成 房地产经营税费构成房地产经营税费构成房地产经营税费构成房地产经营税费构成 1111、、房地产项目成本费用构成房地产项目成本费用构成房地产项目成本费用构成房地产项目成本费用构成 （（11）开发成本）开发成本  土地使用权出让金土地使用权出让金  土地征用及拆迁安置补偿费土地征用及拆迁安置补偿费  前前前前期工程期工程费费费费 ☆规划设计费☆规划设计费 ☆☆☆☆项目可行性研究费项目可行性研究费项目可行性研究费项目可行性研究费 ☆地质勘察测绘费☆地质勘察测绘费 ☆☆☆☆三通一平费三通一平费三通一平费三通一平费  建安工程费建安工程费 ☆土建工程费☆土建工程费 ☆设备及安装工程费☆设备及安装工程费  基础设施费基础设施费  公共配套设施费公共配套设施费  不可预见费不可预见费  开发期间税费开发期间税费 （（（（2222 ））））开发费用开发费用开发费用开发费用  管理费用管理费用管理费用管理费用  销售费用销售费用销售费用销售费用  财务费用财务费用财务费用财务费用 2222、、开发成本的估算开发成本的估算开发成本的估算开发成本的估算 （（（（1111））））土地使用权出让金土地使用权出让金土地使用权出让金土地使用权出让金  国家以土地所有者身份国家以土地所有者身份国家以土地所有者身份国家以土地所有者身份，，将土地在将土地在将土地在将土地在一一定年限内的使用权有定年限内的使用权有定年限内的使用权有定年限内的使用权有 偿出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使偿出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使 作权出让金。作权出让金。  土地出让金底价的估算一般可参照政府当期出让的类似地土地出让金底价的估算一般可参照政府当期出让的类似地 块的出让金数额并进行时间块的出让金数额并进行时间块的出让金数额并进行时间块的出让金数额并进行时间、、、、地段地段地段地段、、、、用途用途用途用途、、、、临街状况临街状况临街状况临街状况、、、、建建建建 筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等困筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等困 素的修正得到；素的修正得到；  也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定 地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使 用年限等项因素修正得到用年限等项因素修正得到用年限等项因素修正得到用年限等项因素修正得到。。 （（（（2222 ））））土地征用及拆迁安置补偿费土地征用及拆迁安置补偿费土地征用及拆迁安置补偿费土地征用及拆迁安置补偿费  土地征用费土地征用费土地征用费土地征用费 根据根据《《土管理法土管理法》》的规定，国家建设征用农村土地发的规定，国家建设征用农村土地发 生生的费用的费用的费用的费用主主要有要有要有要有土地土地补偿费补偿费补偿费补偿费、、劳动力安置补助费劳动力安置补助费劳动力安置补助费劳动力安置补助费，，水利设水利设水利设水利设 施维修分摊、青苗补偿费、耕地占