聊城市利民路地块项目定位方案.pptVIP

二三线城市实战型操盘专家， 中国房地产最佳综合服务商 ;聊城市利民路地块项目定位方案;目 录;1、项目当前状况 2、SWOT分析;项目属性： 项目位置：利民路银座商城西200米 占地面积：10000方（15亩） 规划建面：45000方 产品规划：1-4层商场，5-18层公寓;项目周边：;前许街;项目SWOT分析;区域：城市中心区域，商业集中带，银座等大型商超提升价值； 交通方面：道路纵横，通达性较好；;定位思考;1、宏观市场分析——聊城 2、微观市场分析——竞品项目;城市建设用地以东扩、南展为主，西、北、适当完善，形成“一城五区”布局。 本案位于老城区，属城市综合性中心区，周边以生活居住、科教教育、商贸服务为主，区域成熟度是本案的最大优势之一。;北部区域;中心城区：;北部城区：;南部城区：;东部城区：;关于现状;80-90㎡学区房定位？;商住化定位不成立，那么我们考虑一下第二种：偏向投资型，公寓性质多功能复合产品。 ;区域内重点项目分析:;62.12㎡ ;星光城市广场;星光城市广场写字楼：;当代时代广场;150米甲级办公写字楼，聊城第一高，地标建筑，新兴政务、商务核心区。 8万㎡shopping mall配套延伸商务价值。 28、36层，回廊式写字楼，高配置，高档次。 同时在售46-64㎡loft公寓，主要针对居住客群，预约中。;写字楼出租：新东方国际;写字楼出租：国际商务港;定位思考;案例借鉴; 该项目位于淄博张店区柳泉路与美食街交叉口，集商务、酒店、办公、购物、居住、休闲六位一体，总建筑面积6万多平方米，28层独栋高层建筑，涵盖1-4层豪华商业配套以及5-28层less’s?more菁英公馆。面积33-123㎡国际公寓，力求打造淄博中央商务区建筑综合体。; 凯德华SOHO的是集投资、自住、商务多种功能于一体的33层百米地标性建筑。项目位于寿光绝对CBD核心地带，西邻寿光中心商业金街渤海路，交通便利，四通八达，周边商业氛围浓厚。项目由山东凯声实业集团有限公司开发，建筑面积2.19万平方米，为33层商务综合体，规划业态为商业，酒店、酒店式公寓、办公等。 ;1、定位依据 2、项目定位 3、客户定位 4、案名建议;定位依据;定位依据;客户访谈???网络公司管理层，男，32岁 ①地块配套成熟、便利，价格合适可以考虑在项目公寓办公。 ②对形象、档次要求较低。 ③出于成本考虑对写字楼单价或总价有一定要求。;市场：;项目定位;客户定位; 老城区工作或生活的客户，看重区域便利性 周边下乡镇客户，看重本地学区和生活配套 周边或下乡镇经济实力较强、看重本地发展潜力的投资客 对企业形象要求较低、看重本地便利生活条件的办公类客群;两口之家;案名建议;1、户型建议 2、精装建议 3、硬件配置 4、其他建议;1、户型建议;;面积建议：40㎡;2、精装建议;何谓轻奢主义？简单说来，就是轻度奢侈主义。 品位高成本低，正符合目标客群的经济实力和心理状态。;3、硬件配置;;建议要点： 采用明快设计风格，体现公寓档次感； 用一些突出的异构体突出昭示性； 利用玻璃幕墙加涂料等组合，在颜色上跳跃。;建议要点： 设计风格简约，大气，避免细部的复杂处理，方便后期物业管理。 电梯厅作为除大堂外客户最关注的公共空间，选材考究，建议采用高档大理石＋不锈钢装饰材料，融合与大堂相协调的地面装修，形成特有商务特质。;商铺价格建议;因素思考： 地块周边交通拥堵，人员混杂； 城市重建的规划对地块未来发???有较大影响； 同类项目（市中心的公寓产品）停车位普遍存在较大问题。; 项目地块位于市中心，周边人流量较大，人气充足。因此项目作为区域内18F高层，具有良好的昭示性，广告位预留，可以为开发商带来较高的利益回报。;汇报完毕，谢谢聆听!