房地产企业包租销售中税务问题探讨.pptVIP

包租销售的合法性 租赁环节税种 业主或投资者税种 房地产企业商铺包租销售中 税务问题探讨 包租销售模式 1 简言之，商铺的包租销售就是房地产开发商将开发出来的商铺出售给业主以后，再将商铺从业主手里包租回来，并按合同约定向业主支付租金的一种销售模式。这与前几年房地产业内盛行的“售后包租”本质上没有任何区别，只是名称上的一个改变而已 操作方式——客户购买时即与开发商签订租约，将所购房产返租给开发商，租约期内由开发商将房产转租经营，租期两年到十几年不等。发展商一次性返数年租金降低首付；同时返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报。通常这种返租回报模式会附带“回购”条款。 支付租金 提供回报 小业主 发展商 商家 代理招商 出租物业 购买物业 小业主 商家 提供物业 支付租金 销售结束 关系转化 小业主和商家不能承担解决矛盾的角色，也不具备解决矛盾的能力。 包租销售模式下的价值链模型和利益传导模型： 解决了高价销售与提前消化的矛盾，但激化全部销售和持续经营的矛盾。 建设部《房地产销售管理办法》规定：2001年６月１日后，不得以返本销售和售后包租的方式出售未竣工的房屋。 包租销售由来 包租销售有两大好处，一个是可以促销，另一个更可以融资，房地产企业对包租销售青睐的主要原因还是看重他的融资功能。即一方面可以将一次性多收的售房款分次返还给投资者，另一个可以将包租回来的商铺再租赁出去，中间还有一个客观的租金差可以赚取。 房地产企业的财务就有两件大事，一个是融资，一个是税收。由于房地产是资金密集型企业，资金链条一旦断裂，企业马上玩完，所以融资的重要性和紧迫性又要高于税收。 2010年年以来，国家又开始了对房地产企业更加严厉的宏观调控，央行不仅多次上调存款准备金率，还提高存贷款利率，开发商的资金链条骤然吃紧。为了解决资金需求，房地产企业又悄悄重拾“售后包租”，并以“包租销售”的新面目出现。 建设部２００１年３月１４日颁布的《商品房销售管理办法》第十一条明确规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。 第四十五条又对售后包租进行了界定：本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。 从这条规定可以看出，国家禁止采取售后包租的方式销售未竣工的商品房，以“包租销售”方式销售已经竣工的商品房，当不在禁止之列 所以，房地产企业“包租销售”已竣工的商品房或商铺，应该是合法的。 合法的 包租销售涉及的税种 销售环节 包租涉及 税种环节 租赁环节 营业税及附件 企业所得税 土地增值税 印花税 营业税及附件 企业所得税 印花税 销售环节税种 营业税金及附加 营业税要按照销售不懂产税目计算缴纳营业税，税率为5%，还要根据缴纳的营业税额计算缴纳城建税和教育费附加。这里需要提醒注意的是，根据【财综（2010）98 号】文件规定，地方教育附加征收标准统一为单位和个人（包括外商投资企业、外国企业及外籍个人）实际缴纳的增值税、营业税和消费税税额的2%。已经财政部审批且征收标准低于2%的省份，应将地方教育附加的征收标准调整为2%，调整征收标准的方案由省级人民政府于2010年12月31日前报财政部审批。 企业所得税 销售商铺取得的收入计入应税收入，与之对应的开发成本和费用、税金也可以税前扣除，具体执行国税发（2009）31号文的相关规定，适用税率为25%。 土地增值税 房地产企业销售商铺由于转让了不动产的产权并取得了收入，赚取了利润，符合土地增值税的征收条件，还要计算缴纳土地增值税，具体执行土地增值税暂行条例及配套法规的各项规定。 商品房销售合同印花税 销售商铺时与业主签订的商品房销售合同，根据财税〔2006〕162号文的规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，税率为万分之五。 （1）印花税 商铺包租环节，房地产企业是承租方，需要对外支付租金，涉及的税种较少，主要涉及包租合同的印花税。与业主签订的房屋包租合同，属于租赁合同，应按财产租赁合同计税贴花，税率为千分之一，税额不足一元的，按一元贴花。 （2）支付的包租费性质的认定与处理 关于包租销售支付的包租费，有人认为是借款费用，原因是包租销售有融资的功能，包租费的实质是融资的利息；有人认为是投资收益，原因包租销售对业主来讲是一种投资，主要目的是获取货币的增值收益，包租费的实质是一种投资收益。我们认为两种税法都有一定的道理，但包租费更应认定为租赁费，原因是房地产企业既没没有与业主/投资者签订借款协议，也没有签订投资入股协议，支付利息和支付股息均无法律依据，更何况国税函〔2007〕603号文要求将售后回