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房地产项目类型基础概念 传统的项目类型 传统的项目类型 我们通常以别墅/公寓/普通住宅的划分标准看 别墅 待不同的项目类型。 公寓 这种划分的标准综合了建筑形式与经济意义 的考虑因素。 普通住宅 别墅代表着总面积大、总价昂贵，独立的建 筑空间与独有的建筑外形； 公寓的特征是单价高、品质化配套服务；市 区中心位置、内外装修讲究； 普通住宅的标志则是单价相对较低、分布于 各处的建筑形式灵活的楼房。 项目类型的发展与丰富 北京的住宅市场上，概念与新品迭出，项目类型随着丰富： 经济适用房概念的提出与实施，以政策性因素界定项目类型，一小部分普通住宅分 离而出。 经济适用房:政府对开发商实行一定程度的补贴，销售时政府实行最高限价。销售对象面向本市户口居民。 板楼与塔楼孰优孰劣的争论，使得细化的概念获得广泛认知度。 板塔之争论是京城地产圈总动员式的口水战，板楼的优势形象在消费者心中占据上风。 公寓的建筑形式不再单一，过去几乎全以塔楼形式出现，近年板楼形式的公寓项目 渐多。 随着板塔之争，一批板楼公寓涌现，市区中心位置、高档配套服务，板楼公寓成新时尚。 城市别墅的兴起；Townhouse的出现、热炒与风靡，确立一种新建筑形式的主流地 位。 Townhouse风声水起，第一批Townhouse火了；跟风的Townhouse被困了；究竟 Townhouse何去何从，业界还在摸索中。 在概念的变化与形式的丰富中，我们用更清晰的界定方法看待住宅的项目类型： 项目类型的新界定 别墅 传统的别墅项目 独栋 联排 Townhouse 联排别墅 双拼 叠拼 板楼 高层、小高层、多层 公寓、普通住宅、经济适用房 传统 皆宜以板楼或塔楼形式出现。 塔楼 蝶塔、小户型 以别墅、Townhouse、板楼、塔楼为线索，我们分别深入研究这四种主流建筑形式—— 别墅项目类型 北京别墅基本解读 别墅的概念： 别墅作为一种建筑类型，是有明确概念的。顾名思义，“别”字是“另外”、 “另一处” 的意思，而“墅”则是“野”与“土”两个字的组合，从字面上可以作“ 山 野之地”解。 因此，传统对别墅的定义要素：作为别墅，首先要远离繁华、喧闹的城镇； 第二，要有较大规模的私家花园；第三，有更高的私密性要求；第四，要建 在风景名胜地或大型游乐设施、附近或有山有水的地方。 概念延伸：城市别墅 近年，别墅项目向城市中心发展，尤其是随着朝阳公园周围别墅项目的兴 起，“城市别墅”成为新名词。一方面，由于位居中心，城市别墅具有交通条 件优越、配套设施完备的长处，正因为如此，相较之传统的郊区别墅，城市 别墅不具备相应的开阔面貌。目前，郊区别墅仍然是别墅市场的主导项目。 北京别墅项目的兴与衰 北京市场的第一个别墅项目 从92年北京第一个外销别墅——丽京花园应运而生至今，北京的别墅市场已经具备了逾 10年的历程。 不断的转折沉浮 从92年开始，北京别墅项目经历了勤耕不辍的两年，供销两旺；随着国家宏观调控、全 国房地产崩盘，北京的别墅项目一蹶不振；经历了5、6年的低谷，从２０００年下半年