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投融资业务模式资料汇编 一、债权融资 1、 银行贷款（国内、国外） 房地产开发商离不开银行，目前来看主要资金来源还是银行。同时，使用银 行贷款成本最低。但是银行贷款有条件。三个条件，要么信誉、要么抵押、要么 担保。另外，通过资本运作也可以和银行打交道，通过资本运作的方式取代信誉、 担保、抵押。不管怎样，让银行感觉到还款有保证，贷款就不是问题。 中国加入WTO后，2006年开始，外资银行逐步在中国开展人民币业务。到 了2006各国在中国的银行机构都可以开展人民币业务。目前，各大银行在北京、 上海等一些主要城市都有分支机构。国外银行非常看好房地产，因为房地产是支 柱产业，物有所值，是发展的产业。目前，受调控，行业调整和金融危机的影响。 外资银行放贷也相对谨慎，但总的来看，外资银行仍然看好房地产业。 2、 商业信用（应收账款、商业票据、应收货款） 早期房地产开发中卖楼花等都属于商业信用模式，现在国家政策出台以后规 定，楼封顶以后才可以卖，但在房地产开发过程中，应收款、应付款仍然可以作 为商业信用模式。 商业信用融资主要有三种操作方式： 一是应付账款融资，对于融资企业而言，意味着放弃了现金交易的折扣，同 时还需要负担一定的成本，因为往往付款越早，折扣越多。 二是商业票据，也就是企业在延期付款交易时开具的债权债务票据。对于一 些财力和声誉良好的企业，其发行的商业票据可以直接从货币市场上筹集到短期 货币资金。 三是预收货款，这是买方向卖方提供的商业信用，是卖方的一种短期资金来 源，信用形式应用非常有限，仅限于市场紧缺商品、买方急需或必需商品、生产 周期较长且投入较大的建筑业、重型制造等。 3、 民间借贷/小额贷款公司融资 小额贷款公司融资，是地产公司与小额贷款公司融资及进行合作的一种模 式。目前国家已经放开了小额贷款融资，很多市县都成立了。国家规定，它的利 率可以比银行高4倍。但它是一个合法的存在的融资工具。 据了解，民间借贷在房地产开发中也占到较大比例。一般在资金有限，急需 用钱时采取这种方式。采取的方式不一而同。有些借贷属于高利贷形式，但如果 是开发回报较高，借贷的高利息仍然可以接受。民间借贷优点是比较简单，不如 银行贷款复杂，民营房地产开发企业较多的使用这种方式。 4、 发行债券（企业债、金融债、国债） 债券是企业直接向社会筹措资金时，向投资者发行，承诺按既定利率支付利 息，并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。目前的《公司法》规定，只有股份 有限公司、国有独资公司和两个以上的国有企业或者两个以上的国有独资主体投 资设立的有限责任公司能通过债券发行进行融资。 《公司法》对债券融资的要求是：净资产额不低于人民币3000 万元的股份 有限公司和净资产额不低于人民币 6000 万元的有限责任公司可以发行债券，此 外附加条件也较多。 债券发行，可以公募发行也可以私募发行，前者交易成本较高，但更易于扩 大发行人的社会知名度。债券发行人还可以申请发行可转换债券。 5、 信用担保（母公司/第三方） 信用担保介于商业银行与企业之间，是一种信誉证明和资产责任保证结合 在一起的中介服务活动。由于担保人是被担保人潜在的债权人和资产所有人，担 保人有权对被担保人的生产经营活动进行监督，甚至参与其经营管理活动。 自1995 年 10 月 1 日实施《中华人民共和国担保法》以来，各地纷纷成立 担保公司与担保机构。据悉，全国中小企业信用担保机构已达 2188 家，共筹集 担保资金总额 657.2 亿元，累计担保企业 18.8 万户，担保贷款 3237 亿元。 6、 资产抵押（土地、房产、设备） 房地产抵押贷款，包括在建工程抵押，预售房屋抵押等，这是开发商根据 情况可能会采用的一种融资模式。 7、 融资租赁（售后回租、联合租赁） 金融租赁也叫融资租货，是由出租人根据承租人的请求．按双方的事先合同 约定，向承租人指定的出卖人购买承租人指定的固定资产．在出租人拥有该固定 资产所有权的前提下，以承租人支付所有租金为条件．将一个时期的该固定资产 的占有、使用和收益权让渡给承租人。只要双方协商一致，在租赁期满后，该租 赁物即可以归承租人所有。 金融租赁的本质是一种债权。这种租赁具有融物与融资双重功能，这实际上 解决了生产企业缺乏生产资金的问题。