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第九章财务管理与绩效评价 • 第一节 财务管理概述 第二节 成本和预算管理 一、成本及其分析 （一）成本的概念 （二）成本按照与业务量关系的分类 1、固定成本 2、变动成本 3、混合成本 （1）半变动成本 （2 ）阶梯成本 （3 ）延期变动成本 （三）成本按照其他需要分类 1、按经济性质分类 人力成本（工资、福利、培训等）、材料成本、能源费用、固定 资产折旧、财务费用、税金、其他成本 2、按项目或经营内容分类 3、按计算依据的不同分类 （1）目标成本 （2 ）定额成本 （3 ）计划成本 （4 ）实际成本 （三）成本按照其他需要分类 4、按与决策的关系分类 （1）边际成本：增加或减少一个单位服务量引起成本的变动 数；用以判断增减服务量在经济上是否合算。 （2）差异成本：不同经营管理方案间成本的差异； （3）机会成本：选择使用经济资源于某方案，而放弃另一方 案所发生的潜在利益损失； （4）估计成本：在会计期间开始前，对所承担的实际物业管 理工作预估的成本； （5）沉没成本：过去已发生，目前无法改变的成本； （6）可缓成本：可延缓至以后期间支出的成本； （7）可免成本：当某方案被取消，此项成本亦可免除； （8）附加价值成本：当投入（删减）的成本可使顾客觉得服 务质量或价值有增加（减低）时，所对应的成本。 （四）成本在经济管理活动中的重要作用P270-271 1、成本是补偿生成耗费的尺度 2、成本是制定产品价格的因素 3、成本是计算企业盈亏的依据 4 、成本是企业进行决策的依据 5、成本是综合反映企业工作业绩的重要指标。 （五）成本、数量和利润分析 1、基本损益方程式 P271 利润=总收入-总成本 利润=总收入- （固定成本+变动成本+混合成本） 利润=总收入- （人力成本+材料成本+能源费用+固定资产折旧+财务费用+税金+其他成本） 2、计算税后利润的损益方程式 P272 税后利润=利润总额-所得税 3、损益方程式的应用 P272 （1）盈亏临界分析 盈亏临界点销量=固定成本/(单价-单位变动成本) （2 ）敏感性分析 二、预算及其编制 （一）预算概述 P273 （二）成本预算的概念与意义 P273 成本预算——也叫成本计划，根据物业服务企业的经营目标和经营方针，在了 解过去、分析现在和预测未来的基础上，以货币形式事先规定预算期内履行物业管 理受托责任所应发生的成本的一种财务管理活动。 成本预算的意义—— （重点） （1）编制正确的成本预算，可为物业经营管理预算期成本管理工作指明奋斗目 标，并为进行成本管理提供直接依据。 （2 ）成本预算还能动员和组织全员精打细算、挖掘潜力，控制成本耗费，促使 企业有效地利用人力、物力、财力，努力改善经营管理，以尽可能少的耗费获得较 好的经济效益。 （3 ）成本预算还可以作为物业经营管理经营业绩的考评标准。 （三）成本预算的基本要求(重点） P273-274 1．成本预算必须同其他预算相协调 2 ．成本预算要以各项定额为基础 3．成本预算应有相应的技术经济措施保证 4 ．成本预算要全面权衡，提高资金使用效益 5．成本预算既要符合实际，又要适当留有余地 2017/1/3 9 （四）成本预算的编制方法 1.增量预算法与零基预算法 P275 定义、区别、适用范围 2.固定预算法与弹性预算法 P275 定义、区别、适用范围 弹性预算法的编制方法：列表法、公式法。 3.定期预算法与滚动预算法 P276 定义、区别、适用范围 （五）成本预算的编制程序 1.成本预算的编制方式： “二下一上式”