世联2011年及2012年长沙房地产市场专题报告.pdf

世联地产世联地产—— 2011年及2012年长沙房地产 市场专题报告 长沙世联地产顾问股份有限公司长沙世联地产顾问股份有限公司 策略资源中心 200 11年全国房地产市场宏观形势分析年全国房地产市场宏观形势分析 1111 及2012年房地产走势预测 宏观环境 行业调控 市场走势 滞涨危险滞涨危险 制度改革制度改革 存货周期存货周期 库存周期 周期叠加 市场预期 货币政策 保障住房 降价营销 宏观经济形势宏观经济形势 从国际形势来看，外需的下行将加剧中国目前的去库存压力，出 口和经济增长速度均受到负面影响。 从国内形势来看，中国经济依然没有摆脱进入滞涨的危险，以货 币为推动力的中国经济在这种情况下，不可能放松货币政策，紧缩 的货币政策决定了四季度及之后中国房地产面临的依然是严峻的宏的货币政策决定了四季度及之后中国房地产面临的依然是严峻的宏 观环境。 国际形势 1、恐慌性抛售导致希腊国债收益率飙升 希腊危机：希腊危机：近期，近期，因担心希腊违约，投资者大量抛售希腊债券，导致国债收益率和信用违约掉期(CDS)价格在恐慌性抛盘中飙升。因担心希腊违约，投资者大量抛售希腊债券，导致国债收益率和信用违约掉期(CDS)价格在恐慌性抛盘中飙升。其其 中，1年期国债收益率飙升588个基点，达新高103.84%，10年期中，1年期国债收益率飙升588个基点，达新高103.84%，10年期国债收益率升至20%上方；5年期主权CDS费率也急升至39国债收益率升至20%上方；5年期主权CDS费率也急升至3950个基点。50个基点。 22、银行业流动性短缺银行业流动性短缺 ，欧债危机影响逐步接近次贷危机欧债危机影响逐步接近次贷危机 欧洲银行评级下降：欧洲银行评级下降：三大评级机构陆续调降意大利和西班牙主权信用评级以及多家葡萄牙银行评级后，标准普尔公司宣布下调西班牙三大评级机构陆续调降意大利和西班牙主权信用评级以及多家葡萄牙银行评级后，标准普尔公司宣布下调西班牙 10家银行评级。10月欧元区投资者信心指数跌至近年新低负18.510家银行评级。10月欧元区投资者信心指数跌至近年新低负18.5。。 德克夏之殇德克夏之殇德克夏之殇德克夏之殇 ：：：：由法国和比利时合资的德克夏银行集团近日宣布因由法国和比利时合资的德克夏银行集团近日宣布因由法国和比利时合资的德克夏银行集团近日宣布因由法国和比利时合资的德克夏银行集团近日宣布因 ““结构性问题结构性问题结构性问题结构性问题””再陷困境再陷困境再陷困境再陷困境 ，，，，成为在欧元区主权债务危机中倒下的第成为在欧元区主权债务危机中倒下的第成为在欧元区主权债务危机中倒下的第成为在欧元区主权债务危机中倒下的第一一 家欧洲银行。法比两国政府目前正在加紧制定救援方案。家欧洲银行。法比两国政府目前正在加紧制定救援方案。 欧洲银行业面临“流动性短缺”挑战：欧洲银行业面临“流动性短缺”挑战：9月，IMF发布《全球金融稳定报告》，称欧洲主权债务危机给欧洲银行增加了3千亿欧元的风9月，IMF发布《全球金融稳定报告》，称欧洲主权债务危机给欧洲银行增加了3千亿欧元的风 险敞口险敞口 ，需充足资本应对损失。，需充足资本应对损失。 3、美国CPI走高，制约QE3的推出 QE3暂不推，实施“扭转操作”替代方案：QE3暂不推，实施“扭转操作”替代方案：外界曾预计8月底QE3启动。不过外界曾预计8月底QE3启动。不过8月份美国CPI 通胀同比上升至两年来最高3.8%。8月份美国CPI 通胀同比上升至两年来最高3.8%。最终最终 美联储推出“扭转操作”，即通过减持短期债券、增持长期债券来调整美联储当前的资产组合构成，美联储推出“扭转操作”，即通过减持短期债券、增持长期债券来调整美联储当前的资产组合构成，压低长期利率，刺激投资和支出压低