橘郡2011年度营销总纲.pdf

易居中国 E-HOUSE CHINA 橘郡橘度营销总纲年度营销总纲 研究框架与思路研究框架与思路 壹 目标解读 问题思考问题思考 贰贰 叁 应对解决 策略执行 策略执行 肆 肆 壹壹 目标解读目标解读 价格目标 品牌目标 价格目标价格目标 独栋价格实现独栋价格实现 1300013000—1400014000元元// ㎡㎡ 洋房价格实现 10000元/㎡ 核心目标 可售产品 可售面积（㎡） 目标均价（元/㎡） 可售总价(元) B46-01至至 2315323153.9696 1300013000- 1400014000 324155440324155440 44亿亿 B81-02 80套洋房 13600 10000 136000000 合计 460155440 目标策略分解目标策略分解 任务分解——独栋需完成3亿,洋房需完成 1亿 指标量化——独栋完栋完成90%(6590%(65套套)),洋洋房完完成85%(6885%(68套套)) 速度要求速度要求——独栋月均需去化独栋月均需去化 1111套套,洋房月均需去化洋房月均需去化3434套套 速度要求远高于10年市场火爆时期的别墅市场去 化速度 目标策略分解目标策略分解 如以任务先行——独栋必须全部放出快速销售,而在11年政策调控重点 “抓小放大”的大势环境境下,利润润无法最大化; 如以利润先行如以利润先行——则可考虑独栋放慢销售速度则可考虑独栋放慢销售速度,逐步根据市场趋势提价逐步根据市场趋势提价, 实现利润最大化,靠洋房产品快速补充来完成目标; 建议转化目标策略,以实现利润最大化为首要目标 任务 目标策略分析目标策略分析-独栋独栋 1、独栋产品: 11年市场竞争压力趋缓年市场竞争压力趋缓,,且区域内逐步将呈现产品稀缺性且区域内逐步将呈现产品稀缺性;;但结合但结合 11年严厉年严厉 调控年的市场大势环境预判,故独栋产品销售的整体策略应考虑前期以 匹配 产品价值的价格下快速去化产品价值的价格下快速去化,销售率达到销售率达到80%80%左右时开始左右时开始通过价格杠杆放慢通过价格杠杆放慢 销售速度,实现价值利润最大化。 目标策略分析目标策略分析-洋房洋房 2、洋房产品: 洋房