住宅会所专题研究.pdf

中旗研究案例 住宅会所专题研究 2010.10 一、、目前国内会所的经营状况目前国内会所的经营状况 纵观上海、北京、深圳、广州等一线城市社区概念楼盘 广告广告，， “会所会所”一词及其配置规划无不成为发展商推销自身词及其配置规划无不成为发展商推销自身 楼盘的一个“强卖点”，甚至连二三线城市会所已经成为一 个楼盘是否够高档个楼盘是否够高档、够豪的重要标志够豪的重要标志。这充分说明了这充分说明了 “会所会所” 在社区，在发展商及在消费者心目中的重要位置。但是，目 前已经真正成熟的社区会所能有几许前已经真正成熟的社区会所能有几许？？退退一步说步说，暂不论品暂不论品 质如何，仅论已经建成使用、或者即将使用的又有多少？ 答案是少！成熟的会所更是凤毛麟角！ 成功经营的会所 更少？ 本报告是严格保密的。 开发商开发商：：经营问题成为顾虑的焦点经营问题成为顾虑的焦点 目前香港住宅会所亏损约20% ！ 目前上海住宅会所亏损约40% ！ 目前北京住宅会所亏损约70% 目前深圳住宅会所亏损约目前深圳住宅会所亏损约80%80% ！！ 目前广州住宅会所亏损约目前广州住宅会所亏损约90%90% ！！ 本报告是严格保密的。 亏损亏损 ！！失败失败！！WhyWhy？？ 第一：重建设轻经营。 大多数开发商在会所的建设初期只是为了促进销大多数开发商在会所的建设初期只是为了促进销 售，所以会所建设就是一味的追求时尚、高档， 很少顾及到后续经营的问题； 第二：艺术性与功能性失调。 美观、漂亮、现代，十足的眼球经济做法，而真 正的使用时才发现对使用功能且考虑的相对甚少正的使用时才发现对使用功能且考虑的相对甚少， 以至于在后来的使用和管理上存在众多的不便， 业主存在不满也在所难免了； 本报告是严格保密的。 亏损亏损 ！！失败失败！！WhyWhy ？？ 第三：定位不准确； 用途定位，目的的功利性埋下了后期的经营隐患 住宅的定位于会所的消费定位不统一，会所功能与 业主需求发生错位； 开发商的自身定位是资源的整合者开发商的自身定位是资源的整合者，，产品生产过程产品生产过程 中过渡角色，并没有把自己定位与产品运营商的角色 加重了开发企业的功利色彩； 第四第四：管理欠专业管理欠专业； 部分的开发企业将会所作为附属产业，专业的管理人 员的匮乏造成了会所在经营管理过程中很难做到位员的匮乏造成了会所在经营管理过程中很难做到位，， 室内恒温泳池室内恒温泳池 工作纰漏大； 本报告是严格保密的。 开发商对会所又爱又恨开发商对会所又爱又恨 那 爱： ? 为 在前期的推广营销中在前期的推广营销中，社区会所的同步推出不社区会所的同步推出不 什 么 ? 仅能提高产品的附加价值、增加卖点。获取更 还还 大大的利润利润而且有助有助于树树立形象象打造品牌。 ? 要 恨： 做 ? 会会 在整个项目的中后期运作中会所又成了开发商在整个项目的中后期运作中会所又成了开发商 所 的困恼，高昂的运作成本、复杂的管