长沙圣悦嘉园营销实操方案.pdf

“圣悦嘉园”营销实操案要点 关键词：实操性；可行性；利益最大化；风险最小化。 本案概要: 分析市场环境，把握行业市场动向； 深入项目研究，寻产品市场竞争力； 定义项目内涵，树立市场品牌形象； 制定销售策略，细节奠定成功基石； 掌控推广利剑，营造市场宣传亮点。 第一部分 市场篇 一、长沙地产大势 回顾历史 自2000年起，长沙房地产便开始飞速发展，其 住宅市场尤为突出，价格一路飚升 ； 庞大的消费市场吸引了不少民间资本进入房地产 行业，开发企业数量聚增，使竞争日益激烈； 房地产市场竞争越演越烈，众多外来地产大鳄凭 借先进的开发理念与雄厚的资本力纷纷抢滩进驻长 沙 。 一、长沙地产大势 简述现在 西北崛起、东南稳步增长; 文化、概念大行其道; 中端产品攀升，高端产品递增; 市场价格稳步增长，行业健康发展; 小户型大行其道，中大户型供应减少。 一、长沙地产大势 展望未来 残酷的市场只有强者能够生存； 楼盘的品质与文化将成为比拼的重点； 居住从城区向郊区转移势不可挡； 二、南城区域市场研判 区域概况 省政府板块地处长沙市的城市南端，省政府办公大 楼、天心区政府办公大楼、省直属机关单位都设在本区 域内，一个新的行政区逐步形成。随着省政府的迁入， 省府行政部门的搬迁，给本区域的发展带来了契机。 二、南城区域市场研判 省政府片区房地产发展： 自2004年起长沙市南城成为长沙市民关注的城市 扩容片区，省政府、天心区政府等政府机关建设入 驻，带动了整个片区的房地产的发展，短短三年间， 南城省府片区的房地产开发如火如荼，也成为了房地 产商竞相争夺的主战场。 二、南城区域市场研判 区域房地产竞争环境 城市配套的逐步完善，南城正成为长沙房地 产开发重点区域； 区域发展日渐成熟，带动区域内房地产产业 兴盛，促使房地产竞争加剧 ； 规模化开发是本区域商品房开发的特点。 三、典型竞争项目研究 项目名 项目规模 物业类型 销售日期 价格（元/㎡） 户型（㎡） 鑫天·山水洲城 17.8万平米 11栋11-18层的高层 2006.12 3500 三房二厅为主，户型 1121户 面积90-160㎡ 湘府东苑 16万平米 7栋11-18层小高层和 2007.1 一期均价3300 三房二厅、二房二厅 890户 高层组成 目前均价3500 为主80-150 BOBO天下城 13万平米 4栋29 －31层高层 2006.10 3600 三房二厅 759户 申奥·美域 15万平米 一期多层 2006 3400 三房二厅 二期610户 二期小高层 柠檬丽都 18万平米 一期多层 2005 3500 二房二厅, 1408户 二期小高层 三房二厅 南国嘉园 6万平米 三栋高层 2006.9