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物业管理中的成本管理 主讲：吴峰 第一节 物业管理成本 一、物业管理中的成本 成本的含义 一般而言，成本是指全部生产费用，即企业生产经营 过程中发生的，以货币形式表现出来的各种物化劳动和 活劳动的耗费。 一是所耗费的生产资料转移价值，即物化劳动价 值，如企业生产所耗费的材料的转移价值，所耗费的设 备转移价值等； 二是活劳动或劳动力耗费所创造的价值，即劳动 者的必要劳动耗费的补偿价值，表现为劳动者的工资 及福利等。 物业管理生产费用：指一定时期内物业管理企业发 生的、用货币额表现的生产费用。 物业管理成本：是指物业管理企业为特定物业提供 物业管理服务所支出的各种生产费用的总和。 物业管理企业的营业成本：指一定时期内，物业管理 企业为受托物业提供管理服务而发生的直接物业管理成本。 物业管理企业的经营管理费用：是指物业管理企业 行政部门为组织和管理物业管理服务活动所发生的管理 费用，为筹措经营管理资金所发生的财务费用。 综上所述：物业管理企业的成本，就是指企业在从事物 业管理活动中，为物业产权人、使用人所提供维修、管理和 服务等过程中发生的各项支出。 二、物业服务费的测算编制 （一）物业服务费测算编制的原则 1、合法性原则。计入定价成本的费用应当符合《中华 人民共和国会计法》等有关法律、行政法规和财务会计制 度的规定。 2、合理性原则。影响定价成本各项费用的主要技术、 经济指标应当符合行业标准或社会公允水平。 3、相关性原则。计入物业服务定价成本的费用，需为 与物业服务直接相关或间接相关的费用。 4、权责发生制原则。本期成本应负担的费用，不论款 项是否支付，均应计入本期成本；不属于本期成本应负担 的费用，即使款项已经支付，也不得计入本期成本。 （二）物业服务费用酬金制与包干制 1、物业服务费用酬金制 物业服务是指物业管理企业按照物业服务合同的约定， 对房屋及配套设施设备和项目场地进行维修养护管理，维 护相关区域内环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。 物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按 约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其 余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由 业主享有或者承担。 物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基 数，计提基数比例通过物业服务合同约定。在物业管理服 务过程中产生的归属于业主的其他收入也可计提酬金，但 应经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定。其他收 入包括产权归全体业主的停车场收入、成本费用在物业管 理项目机构列支的其他经营收入等。 酬金制下，物业管理企业提供物业服务的经济利益 仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金，扣除酬金 以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有。对业 主而言，物业服务费用的收支情况较为透明，避免了收 费与服务不相符的情况，保护了业主的合法权益；对物 业管理企业而言，由于酬金是按照预收的物业服务资金 提取，具有相对的固定性，可以使企业在一定程度上规 避收支不平衡的经营风险。酬金制条件下物业管理企业 应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预 决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。 2、物业服务费用包干制 物业服务费用包干制是指由业主向物业管理企业支 付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业 享有或者承担的物业服务计费方式。 在包干制下，物业管理企业作为一个独立的企业法 人，自主经营、自负盈亏、风险自担。物业管理企业应 本着诚信公平原则，主动接受业主监督，保证服务质量 并不断改进。 以包干制方式约定的物业服务费用，对业主而言物业 服务费是固定的，不会因市场短期波动、物业管理项目运 作情况而发生变化；对物业管理企业而言，物业项目管理 服务的利润不再是固定的，企业可以不断挖掘管理潜力， 通过科学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增 长，既保障业主利益又促进企业发展。 3、酬金制和包干制的财务特征 （1）财务主体 在酬金制下，物业管理项目是独立的会计主体， 各物业管理项目应独立建帐、独立核算。在包干制 下，物业管理项目的会计主体是物业管理企业，物业 管理项目可以独立核算，也可以纳入企业统一管理。 （2）收入