房地产项目策课程设计.docVIP

四节???项目SWOT分析? 优势：? 1、地理位置优越：地块东北面和西面紧邻西二环和工业路交通主干道，沿街商业面积比重大；? 2、交通便利：项目所在区域交通条件便利，属于二环的黄金位置，使得出行极为方便快捷。项目周围公交线路较多，且有望建地铁口，四通八达，交通网络覆盖全市。?3、周边商业气氛浓烈：项目周边宝龙城市广场、万象城，紧邻万宝商圈和规划中的祥坂片区台西CBD，周边有繁荣的商业氛围，有利于项目商铺价值的提升，吸引更多的人流量，区位优势十分明显；?? 4、周边配套设施齐全：由于项目区位优势，此处有各种商务、休闲、酒店等较高档次的设施。有众多的学校、医疗设施，满足购房业主就医、上学的普遍需求。? 5、生活氛围：?项目周围有众多小区林立，较大的购物广场以及众多的超市，金融机构齐全，由于已形成商业圈带来人流量，生活氛围浓烈。? 6、地块面积大：地块体量大且地下空间开发潜力大，能开发一个满足客户多功能需要的城市综合体项目；? 7、周边环境较好：由于周边都是已建工程，有较严格整体规划，井然有序，周边有西禅寺、江滨公园、白马河、白马河公园、乌山等福州胜景，?风景优美、空气清新，环境多项目本省的影响不大。?劣势：?? 1、地块形状被分割多块且不规则多边角，整体规划有局限性。? 2、B14地块沿工业路规划红线应设置不小于10米宽的绿化带，影响沿街商业。??3、B14地块限高30米，B14地块应在2011年底前结构封顶；B13、B11地块内100米以下建筑应于2012年6月30日前结构封顶、超过100米的建筑应于2012年底前结构封顶，时间比较仓促。? 4、对申请人和建筑规划、设计方案都有严格限制和约束。? 在优势和劣势里只列举了可能会成为优劣势的各方面，其实其中各方面都是可以互相转化的，视项目的具体情况加以归类。优劣势一般着重于项目的实体问题。?机会：?? 1、城市发展核心商业圈，区位优势明显；? 2、周边商业氛围浓厚，人流量大，能提供庞大的客源；?3、起始楼面价相对较低，有较大的利润空间?4、地铁二号线将助推地块区位价值。?威胁：?? 1、周边商业区越来越多，同类竞争大；? 2、地块工期紧，规划要求严格，且周边地铁城尚未确定；??3、该区域已出让众多地块，未来竞争激烈。? ??? 第五节?客户分析 有以下特征：（以下数据从其他文件参考所得，仅为住宅类商品房）?1、大多数人喜欢购置新房? 调查结果反映出，打算选购新房占70％；二手房占21％，尚未决定占9％，主要以选购新房为主。这一方面说明置业者主流的强劲购买力，同时也预示着住宅消费仍将由二级市场占据主导地位。? 新房,?70% 二手房,21% 尚未决定,9%? 2、自用为主导? 由于国家进行高强度房地产宏观调控，在购房用途的选择中，自住占60％，投资占32％，为亲友占4％，为度假占3％，其他占1％。? ??购房的用途主要是自用为主，投资客户所占比例不高，在自用目的的细分方面，满足自己的居住需求占绝对主导，度假和购房给亲友的比例较少。? 自住,?60% 投资,?32% 为亲友,4% 度假,?3% 其他,?1%? 3、更喜欢自己装修? 在交楼标准的选择上，毛坯房占50％，厨卫装修占24％，普通装修占19％，精装修占7％。毛坯房和厨卫装修的交楼标准比较受欢迎，其次是普通装修，精装修并不十分受欢迎。?-?13?-? 0% 10%20%30%40%50%60%毛坯房 厨卫装修 普通装修 精装修 系列1 ? 4、三房是首选? 在单位房间的选择上，选择1房占5％，2房占20％，3房占65％，4房占7％，5房以上占3％。购房者主要选择三房单位为主，其次是二房，选择一房和四房单位的比例不多。? 1房,?5% 2房,?20% 3房,?65% 4房,?7% 5房,?3%1房2房3房4房5房 ? 5、最希望的面积区间? 希望购房面积的选择上，希望购置面积在90-110平方米比例最高；其次是70-90平方米，希望购置面积在70平方米以下的比例不高。与希望购买的房间数交叉分析表明，选择二房的购房者希望面积在70-90平米占比较大的比例，也有部分希望90-110平米和70平米以下，很少一部分希望在110-130平米。整体选择面积的中位数M0=85平米；? ??选择三房的购房者希望面积在90-130平米占较大比例，也有不小比例选择70-90的小 三房。整体选择面积的中位数M0=104平米； 70平米下,?6% 70-90平米,28% 90-110平米,32% 110-130平米,23% 130平米以上,11% 6、按揭付款是主流? 频次分析表明购房者在购房过程中选择按揭付款占78％，一次性付款占22％。按揭的比例大约八成，说明按揭正成为人们购房中普遍的选择，也说明银行按揭对福州住宅市场的支持作用不容小视。 7、年轻