第3章物业营销环境分析.pptVIP

3.3.1人口环境 （1）人口总量与人口增长对物业需求的影响 人口总量决定了需求的下限；人口增长导致恩格尔系数的增大，物业消费支出能力将相应减小。 （2）人口年龄结构 主体年龄结构的变化；不同年龄结构支付能力与人口比例。 （3）家庭规模与结构 家庭规模趋于小型化，以核心家庭为主体，丁克家庭和单亲家庭比重上升，空巢家庭增多。 3.3.2经济环境 （1）国民经济发展 物业产业的发展离不开国民经济其他部门为之提供产品、市场和服务。当国民经济其他部门受阻时，物业产业的过快发展将导致物业商品的结构性过剩。因而，宏观经济的运行状况直接制约物业商品价格指数以及物业市场的景气状况，这种制约作用体现在物业的需求和供给两方面。 ① 宏观经济运行状况决定了物业的有效需求 物业市场有效需求受到消费者实际购买力的限制，所以，物业销售情况的好坏取决于消费者的购买能力。而购买力取决于宏观经济的运行情况，当宏观经济处于扩张阶段时，国民收入增加，人均收入会相应增加，消费者购买能力就会随之增强。 ② 宏观经济运行状况决定着物业的供给成本 土地开发和建设成本是构成物业供给成本的两大因素，它们都要受到宏观经济运行状况的制约。土地开发成本受市政基础设施建设成本和拆迁成本两方面因素的影响。 房屋建设成本更是直接决定于建筑材料、装饰材料、设备和人工费用的高低。而建筑材料的价格波动取决于宏观经济运行的变化。 （2）产业结构 产业结构的演进既决定了物业周期波动的基本状态特征，也决定了物业项目开发的市场景气状态和需求结构。 我国工业化初期以重化工业为主，但由于在计划经济体制下这些行业的企业土地大都是以非市场化的方式，通过行政划拨取得的，因而工业用地的地价并未上涨。随着我国物业市场的启动和发育，工业用地必然而且已经大量进入市场，从而导致这些地价出现补偿性的上涨。 （3）城市化进程 城市化进程包含两大变革：一是城市生活方式的兴起，即城市化的过程；二是城市生活方式向全国范围的辐射和扩散，即郊区化的过程。 （4）经济体制 我国正处于计划经济向市场经济体制的过渡时期，物业市场不成熟，政府运用直接行政干预手段来调节物业市场的运行，对于避免出现不动产市场的大幅震荡，保证物业产业的稳定成长是十分必要的。但随着我国社会主义市场经济体制的逐步建立和完善、物业产业的进一步发展，可以预见，政府将更多地运用间接的宏观调控手段来减缓不动产市场波动的幅度，以促进物业产业的顺利运行和发展。 3.3.3自然环境 （1）自然资源的拥有及其开发利用 ◆ 取之不尽，用之不竭（空气、阳光） ◆ 有限但可更新（森林、粮食） ◆ 有限且不能更新（石油、煤）：科学开采；开发新的替代资源 （2）环境污染与生态平衡 绿色营销 3.3.4政治法律环境 政治环境 指明企业营销活动方向 政局的稳定性 国家方针政策 国际关系 法律法规 规定了企业营销活动的行为准则 管理企业的立法逐步增多 政府直接干预逐渐减少 企业的营销约束 法律约束 制度约束 商业道德约束 约束 层次 高低 约束力大小 （1）财政政策 财政政策包括财政收入政策和财政支出政策。财政收入政策主要是通过税率的调整来调节国家、企业和个人收入的分配关系；财政支出政策主要是确定国家预算支出的总量和支出结构。 （2）货币政策 货币政策是指中央银行通过调整贴现率、调整法定准备金和公开市场业务等手段，来调节货币供给。对不动产市场的调节主要是通过利率，以控制银行对物业产业的信贷投向和信贷规模指标。利率对不动产市场的直接影响分为供应和需求两方面。 （3）产业政策 政府可以通过制定产业投资指引目录及其他行政干预手段，或者通过推进产业结构的变动来影响不动产业的周期波动。在物业产业发展初期，产业政策对市场的波动具有至关重要的影响。 （4）土地政策 第一，土地供给政策。即划拨用地政策和土地出让政策。 第二，地价补偿和土地收费的规定。划拨土地进入市场，必须补缴土地出让金。 第三，土地出让方式。政府可以采用协议、招标和公开拍卖3种方式出让土地。（成本不同） （5）住房政策 住房制度改革主要是指国家和政府在住房方面的投资政策和住房分配政策的改变，这将对房地产商的利益有很大的影响。 我国的住房体制经历了公房、福利房与商品房同时存在的局面，转变为完全意义上的房地产市场。 （6）房地产开发、销售政策 房地产预售是当前房地产开发的主要模式，它对开发商资金的回收速度至关重要。如果取消预售，只允许成品房出售，那么，对于自有资金紧张的企业将无法进行房地产开发。预售也标志着房地产企业要走规模化经营之路。 （7）户籍制度 户籍制度对房地产市场有局部的影响。