房地产扬州窦庄街坊项目住宅商业整合营销思路.docVIP

房地产-扬州窦庄街坊项目住宅商业整合营销思路 fdc.21ask4?屮管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 目录 第一部分 项目市场研究分析 一、 总体市场形势 二、 区域市场形势分析 三、 片区住宅消费力市场分析 四、 可比性楼盘分析 第二部分项目分析 -、项目基木概况 二、项目S. W. 0. T分析 三、 综合评价及发展战略 四、 项目卖点提炼 第三部分项目定位分析 一、 项目客户群定位 二、 项目市场定位 三、 项目形象定位 四、 项目推广案名建议 五、 项目价格定位 第四部分项目现场包装 包装思路 包装建议 第五部分销售营销推广 一、入市时机分析 二、营销阶段划分 三、 营销节奏安排 四、 分阶段营销策略 五、 媒体策略 六、 销售渠道 七、 媒体推广费用预算 八、 价格策略 九、 付款方式折扣 木方案的制定是结合扬州现在房地产发展的情况，针对性的总结市场调研结 论的基础上，同时结合本项目的具体特点及优劣势分析，提出针对性较强的物业 定位及市场定位，并通过各种行之有效的包装手段，塑造楼盘独特个性，从而强 化楼盘的优势及特色，消除或降低楼盘的劣势及缺点，为将來进入实际营销阶段 作好独特而恰当的铺垫。 第一部分 项目市场研究分析 一、总体市场形势分析 1、2005年扬州房地产市场 1） 房地产开发投资增幅趋缓，下降13. 23% ?? ? 2005年房地产 投资占固定资产总投资比例达21.69%,全年市区完 成房地产开发投资42.21亿元，同比增长20. 05%,增幅下降3.23%。 2） 商品房供应以住宅为主，住宅占73. 8% ??? 2005年共批准销售商品房177.31万m2,同比下降12. 34%, 其中住宅130. 95万m2,商业36. 84万m2,办公9. 52万m2。 3） 户型面积在60^144 m2,占住宅的65.41% 60-120 m2的普通住宅为47.75万m2,占住宅的36.46%, 120-144 m2的普通住宅为37. 91万m2,占住宅的28. 95%。 4）成交以单价在3500元/ m2以下的住宅房为主 成交55〈85套，65. 72万m2,分别占住宅成交总量的67. 36% 62.57%o 2、2006年扬州房地产市场展望 1） 2006年房地产业仍将是中国最具影响力的产业 由国务院发展研究中心与《上海证券报》联合推出的最新房地 产市 场发展预测报告一《2006年房地产业发展白皮书》反映了来自高层 和权威的信息：“为住而买”，2006年将是鼓励住宅消费年。 2）扬州商品房价格将保持稳定 ??? 从供给角度看，扬州市商品房供应比较充足，房价缺乏大幅上 涨的 动因；从需求角度看，扬州市受房产新政的影响，尽管出现了持币 待购的现象，但有效需求客观存在，并且在等待中增长，房价不可 能出现大幅下跌。 3）居民购房支付能力进一步提高，住房自住型需求将会进一步扩大 ??? 06年扬州政府将加大住房补贴资金筹集力度，落实住房补贴 政策，特别是要保证机关事业单位干部职工住房补贴政策落实到位。根据市区经 济发展和房价情况，提高老职工住房货币补贴标准和企事业单位职工住房公积金 缴存比例。加大公积金对居民购房的扶持力度，简化贷款手续。 4）扬州“人居环境奖”品牌效应显现 房地产业发展将调整理念，跳出扬州，以更开阔的视野发展扬州的房地产业。 政府将着力于鼓励和吸引周边地区及外来人员来扬购房置业。加强滨湖、滨江、 滨河房产的整体包装，适度发展度假型、旅游型、养老型房地产市场，吸引港台、 东南亚及周边城市、周边区域的企业和客商来扬购房兴业，吸引周边城镇富裕人 士到城区购房安家。 3、扬州楼市最新情况：2006年3月成交简析 时间 住宅 商铺 办公用房 06年3月 1174 套 715套 445套 14套 05年3月 919套 713套 〈80套 126套 同比增减 27. 70% 0. 28% 456% -88.20% 说明： 06年3月扬州商品住宅占了全市商品房成交总套数的60. 9%,住宅产品仍然 是扬州房地产市场的成交主力军。不过相比去年同期的77. 6%,其所占市场份额 下降了 16.7个百分点。 小结： 1、从成交套数看: 06年3月扬州住宅成交总套数715套基本与去年同期的713套持平。 2、从成交面积和房价同比看: 06年3月与去年同比分别有4. 96%和2. 2%的降幅。 3、从成交分布看： 东西两区依然是主要交易区域； 西区住宅成交有小幅下跌，套数占比52.9%,下跌4.2个 百分 点。 北区成交套数则有近1倍的涨幅。 4、从分物业形态看： A.今年3月成交居多的仍然是多层形