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房地产开发项目阶段性管理措施和管理团队建设问题探究 【摘要】房地产开发过程复杂，各个项目大致可以 分为前期、中期、后期三个阶段，每个阶段分别由不同的项 目管理内容组成，并直接影响到房地产开发周期的长短，同 时对供求状况有很大影响，因为从土地开发到成为市场有效 供给需要一定的时间，而且当前的需求会影响着未来的供 给，如果出现供求失衡，短期内也无法得到有效的调节，各 指标不能协同增长也就无法实现市场的平稳。 【关键词】房地产开发；项目管理；管理团队；企业竞 争力；社会效益；制度建设 0引言 近几年来，房地产业发展迅速，现已成为我国国民经济 的基础支柱性产业，房地产项目开发管理成为重要的项目管 理内容，并对房地产企业发展起着重要作用，因此房地产开 发项目管理伴随着社会发展、开发建设和管理大型项目的需 要而产生，并作为一种现代化的管理方式日益受到重视。 1项目管理的阶段性措施 1.1起始准备阶段 在资金使用方面，主要是对项目的投资成本进行分析， 测算各种经济指标，同时根据规划要求确定建筑物的容积率 和配套设施面积等，从而计算可销售的面积和成本单价指 标，建立各方面的成本控制指标，这其中包括工程项目的土 地开发成本、工程建设成本、销售成本等，为各阶段的投资 控制提供依据；同时要对项目的资金筹集进行详细策划，确 定融资渠道并结合项目的进度研究融资计划，最大限度降低 财务成本。 在时间进度方面，主要是对项目进度进行分析，确定项 目总目标进度计划，这其中包括征地拆迁进度计划、资金筹 措进度计划、项目建设进度计划和销售进度计划等，总进度 计划是各阶段进度的控制依据，必须依据项目开发的特点及 资金运作的要求进行编制，各阶段进度应在总进度目标的基 础上进行合理编制，达到进度控制的目的。 在质量目标方面，主要是对各种经济测算指标的准确 性、进度计划的合理性进行审核，确定融资渠道的通畅性， 保障资金来源，做好营销策划工作，完成可行性研究报告。 1. 2前期设计阶段 在资金使用方面，主要是根据投资意向和项目可行性研 究报告，让符合资质的设计单位进行设计，实现初步构想， 做好设计概算是这个阶段投资管理的主要工作；同时，由于 现实情况，设计单位对设计都趋于保守，设计招标时可以把 方案的造价作为评标的一项内容，促使设计单位变为设计与 预算同时进行。 在时间进度方面，需要与设计单位定期召开设计会议， 讨论设计方案，安排合理的设计进度，尽量让出图的时间与 招标施工计划吻合，核查设计进度，控制设计进程，与总进 度安排相一致。 在质量管理方面，主要是设计方案的优化和完善，要注 重设计品质，利用竞争机制使设计单位在竞争中提高设计水 平，项目公司从中选择经济实用品质优秀的方案，以最小的 成本达到相对最优的效果。 1.3建设实施阶段 在资金使用方面，这是资金大量投入的阶段，因此预算 审核是这个阶段重要的成本控制环节。在项目实施过程中， 对项目的资金流量进行动态监控，根据计划控制项目开发费 用的收支，及时发现实际收支与计划之间的差异，进而采取 适当措施及时纠偏。 在时间进度方面，需要建立完善的进度计划及监控体 系，这个阶段是能否按照总进度计划进行的关键阶段，建设 实施过程本身除了受到人为因素的影响，还会受到自然因素 的影响。 在质量管理方面，一方面要完善招标制度，选用信誉好 的承包商进行施工，大型项目则要选用优秀的总承包商，通 过招标选择最适合的施工单位；另一方面要选择合适的监理 单位，对工程项目进行监督管理，通过监理公司着重对各施 工单位、设备安装单位、材料供应商等进行协调管理，目的 在于保证工程的施工质量、进度及投资达到计划要求。 1.4后期管理阶段 在资金使用方面，主要是营销策划、营销广告等营销实 施过程中的资金投入，以及运营维护，物业管理等费用的支 出。 在时间进度方面，需要把握营销节奏，按照销售进度安 排，完成后期进度管理工作；对于商业地产开发，则应在建 设实施阶段后期及后期管理阶段，进行招商，按时租售商业 地产；同时制定运营维护计划，实现正常运营。 在质量管理方面，主要是建立良好的开发商形象，做好 营销工作以及项目后评价工作。 2项目管理团队建设 了解项目管理团队的特点 必须明确项目管理的目标，让每一个团队成员清楚地了 解目标，并对此及其带来的收益有共同的思考，做经常性的 有效沟通，这样易于形成高度的凝聚力。在此基础上，进行 合理的分工与协作，责权利要有明显的界限，本着“责任有 边界，服务无边界”的思想，团队成员之间要相互信任，承 认彼此存在差异，信任其他人所做和所要做的事情。 了解项目团队的构成 理想的项目团队应具备领导有足够的凝聚力、项目管理 目标明确、做出正确的决策并迅速实施、良好的沟通渠道、 注重完成任务的方式方法，每个成员都朝着既定目标努力， 从这也