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房地产工程的开发管理及规划研究 摘要：随着房地产行业内部的竞争日益激烈，为了 实现自身长足的发展，必须做 好房地产开发项目工程管理工作。房地产开发项目是一 项周期性较长且较为复杂 的工程，需要做好项目工程管理才能逐步实现房地产经 济、社会、生态和谐的统 -O本文分析了房地产工程的开发管理及其规划。 关键词：房地产；工程管理；规划研究 中图分类号：F293文献标识码：A 一、房地产开发项目工程管理的意义 1、房地产开发项目工程管理的意义在于对建筑施工单 位在日常施工环节进 行监督与控制，使其严格按照设计标准与设计要求进行 施工。项目工程管理不仅 仅能对建筑施工单位施工质量进行监督，还能对施工工 期进行宏观的控制，在保 证施工质量的前提下，一定程度上缩短施工工期，降低 施工成本。房地产开发项 目工程管理主要包含了 4个方面，即项目质量管理、项 目进度管理、项目成本管 理与项目安全管理。 2、 房地产开发项目工程管理的根本在于提升房地产开 发项目的工程质量， 提高房地产项目的实际经济收益。高质量的房地产开发 项目工程管理，能够有效 促进房地产施工企业严格按照设计及施工标准进行施 工，保证施工质量，实现房 地产公司获得最大经济效益的目的。 3、 在实际房地产开发项目施工过程中，由于建筑类型 与用途的不同，施工 方案与技术也存在一定的差异。如果没有房地产开发项 目工程管理作为宏观的调 控手段，不仅会降低施工的质量，也会延长施工工期， 不利于房地产公司获得最 大的经济效益。 二、房地产开发项目工程管理要点 1、重视项目规划设计 规划设计是房地产开发建设的源头，作为房地产开发建 设应该十分重视这一 重要环节。在市场经济条件下，房地产开发企业要保 （持）证自己所开发的产品 适应市场需要，具有一定的竞争能力，就必须具有超前 意识。所谓超前意识，就是 要从高起点起步，充分考虑人们对房屋产品和居住环境 要求的不断变化，要从房 屋的使用功能、项目的合理布局、建设造型、建设材料 的选用、室外环境的布置、 开发项目的安全舒适程度等多方面考虑。因为，一个房 地产开发项目的建设，需要 几年的时间，但其使用周期却长达几十年,甚至上百年。 科学的发展、技术进步、 经济增长、生活水平的提高，使购房人对居住和工作环 境及质量的要求不可能停 留在原有的水平上。作为房地产，亦称不动产，水电气等 配套设施、安全防范设施 设备、绿化布置方案、消防设施设备的配置、垃圾处理 方式等诸多细节均要考虑 周全。总之，规划设计阶段,开发建设企业应该请诸多方 面的专家，当然也应该包 括物业管理方面的专家，从有利于投资、综合开发、合 理布局、安全使用和国家 有关规划设计规范的要求等多方面，科学的规划设计出 适合市场需求的合格项 目。 2、 不断规范建设项目合同管理 建设项目合同是指项目开发主体与勘察、设计、施工、 材料供应等单位，为 完成一定的建设工程任务而签订的一种经济合同，其内 容包括对施工合同、分包 合同、买卖合同、租赁合同和借款合同等的订立、履行、 变更、终止和解决争议。 在房地产开发过程中，每个楼盘的施工进度、质量和成 本决定了资金回收的速度、 企业产品的自有生命周期和企业的获利空间。项目在开 发过程中的施工进度、质 量和成本控制归根到底都是通过各种合同的履行来实 现的。加强对施工前签订的 施工合同进行管理，并处理工程量增减、合同纠纷、索 赔等事宜。 3、 加强施工阶段的质量控制 明确质量目标房地产开发项目的质量目标确定与项目 投资人的开发项目战 略和产品策划定位有关，同时与项目的进度控制、成本 控制处于一个相同优先级。 因此，项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。 目标过低，会对项目带来伤 害，失去市场竞争力；过高会造成投入成本加大,综合开 发绩效降低。那么，如何 准确地确定质量目标？首先，要进行质量投入的收益和 费用分析，要树立开发项目 全寿命周期成本观念。适当增加项目的一致成本，减少 非一致成本；适当增加预 防成本，大力降低事故成本。 4、加强项目成本管理 施工阶段成本控制的关键，一是合理控制工程洽商，二 是严格审查承包商的 索赔要求，三是做好材料的加工定货。由开发企业引起 的变更主要是进度计划变 更、设计变更、工程项目变更和施工条件变更。控制变 更的关键在于开发商，应 建立有关工程签证的管理制度，明确工程、预算等有关 部门、有关人员的职权和 分工，确保签证的质量，杜绝虚假不实的签证的发生。 为了确保工程签证的准确， 首先要强调办理工程签证的及时性；其次，对签证的描 述要求准确，要求隐蔽签 证要以图纸为依据，并且标明被隐蔽部位、项目和工艺、 质量的完成情况，若被 隐蔽部位的工程量不能在图纸上确定，还要标明几何尺 寸及附上简图。对施工图 以外的签证，必须写明事由、时间、