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设施管理基础知识 东南大学物业管理研究所 黄安永 教授 主要内容  一、设施管理产生发展的背景  二、什么是设施管理  三、设施管理的定位  四、设施管理的范围  五、设施管理的功能  六、设施管理主要组成要素模型  七、设施管理与物业管理、资产管理模式比较  八、设施管理在中国发展的理论构架  九、设施管理在中国的发展趋势  一、设施管理产生发展的背景  二、什么是设施管理  三、设施管理的定位  四、设施管理的范围  五、设施管理的功能  六、设施管理主要组成要素模型  七、设施管理与物业管理、资产管理模式比较  八、设施管理在中国发展的理论构架  九、设施管理在中国的发展趋势 一、设施管理产生发展的背景  设施管理（Facilities Management，简称FM），其概念 的产生主要是物业管理理念的延伸。20世纪80年代初从传 统的物业管理范围内脱离出来，并逐渐发展成为独立的新 兴行业，是一门相当新的交叉学科，综合了管理科学、建 筑科学、行为科学和工程技术的基本原理。  一、设施管理产生发展的背景  二、什么是设施管理  三、设施管理的定位  四、设施管理的范围  五、设施管理的功能  六、设施管理主要组成要素模型  七、设施管理与物业管理、资产管理模式比较  八、设施管理在中国发展的理论构架  九、设施管理在中国的发展趋势 二、什么是设施管理  设施管理至今还在不断研讨之中，因此就没有一个统一完 整的说法与定义。  （1）美国Becker认为设施管理：只应关心建筑、家具和 设备等“硬件”，良好的设施管理能够提高公司的竞争力。  （2 ）英国设施管理协会认为，设施管理可以综合多个建 筑部分用以管理其对人及地方的影响。  （3 ）中国香港设施管理协会认为：设施管理是一个综合 人、过程及物业的特点以达到长期策略性目标的过程。  （4 ）IFMA （国际设施管理协会）认为：设施管理是“一 个综合多学科，通过集成人、地点、过程和技术，确保建 筑环境功能性的专业活动。”  以上不同的解释，却找出了一些共同的内容： （1）设施管理工作范围较宽 （2 ）开展设施管理的主体机构较广泛 （3 ）设施管理注意提高综合效率，采用多种方法运作 （4 ）设施管理是一个多学科交融的产物  一、设施管理产生发展的背景  二、什么是设施管理  三、设施管理的定位  四、设施管理的范围  五、设施管理的功能  六、设施管理主要组成要素模型  七、设施管理与物业管理、资产管理模式比较  八、设施管理在中国发展的理论构架  九、设施管理在中国的发展趋势 三、设施管理的定位（与物业管理区别）  举例  某政府办公楼位于该市商业中心，为了发展地方经济，决 定招商引资，政府决定把这办公楼转让给投资商做商业物 业开发。作为设施管理负责人（或称设施管理经理），该 做哪些工作呢？ 案例分析  （1）关于办公大楼转让工作的基本分析与估计  （2 ）展开财务分析：包括所涉及到政府机关新办公设施 的投资成本，以及转让完成后多长时间内可能产生什么样 的效益  （3 ）转让行为本身对环境影响的分析，包括对当地经济 发展影响的说明  （4 ）转让行为对本地区历史影响方面的分析 案例分析  （5 ）公众及舆论对项目转让的看法和意见的集纳  （6 ）转让计划与步骤制定，转让谈判（包括招投标）的 组织和进行  （7 ）协助涉及转让的法律文件的准备和签署  （8 ）转让工作的实施 设施管理的基本工作  由上面举例可以看出，设施管理与物业项目存在着密切关 系，同时又与物业管理有着重要的区别。它所涉及的是比 物业管理更为广阔的一个层面。一般意义上说，设施管理 基本工作包括以下内容：  （1）标的项目设施管理战略规划的制定  （2 ）管理机构与组织落实，要清楚管理目标是实现人员 职责和设施的有机系统组合  （3 ）设施管理财务预算的制定和执行  （4 ）