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新政下的房地产研究与消费者行为 班级：13级市场营销 小组成员：高彩琴 彭祥 林怡凡 李慧 日期：2015年4月8日 摘要：多年来,中国房地产市场出现了不正常波动。房地产市场的波动主要是通过价格波动表现出来的,本文通过重点反映房地产价格变动,并结合房地产市场的特征来反映当前房地产市场的波动。当前我国房地产产品主要是以城镇商品住房为主,在反映房地产价格时,本文以城镇的商品住房价格和变动情况为主要反映内容,以此对中国房地产市场调控进行研究。　　2003年以来中国房地产价格连年高涨,在相当程度上超出了民众承受能力,已经引发了一系列社会问题。房地产价格波动幅度过大、房地产行业已经积累的一些突出问题和矛盾,凸显了房地产宏观调控的必要性与紧迫性。 2008年世界金融危机给我国经带来了严重影响房地产作为龙头行业，经济回暖中起到了不可替代的作用。2009年第四季度我国经济步入后危机时代房地产的强势复苏房价升，房价再度成为不能承受之重2010年4月，国家统计局公布：“一季度GDP同比增长11.9%国家不存在增长压力，房地产帮助我国经济度过最困难的时期。进入后危机时代国家的一项突出的任务就是要对引发经济危机以及经济危机过程中产生的发展失衡进行调整房地产首当其冲。基于目前的新形势房地产业的当务之急是透彻分析消费者行为，进行相应的营销策略调整为房地产企业提供可持续发展的动力。 一：房地产新政下消费者的行为 消费者行为主要有三大影响因素：外部环境因素、市场营销因素和消费者内在因素。而内在因素又有四个层次分别为文化因素、社会因素、个人因素、心理因素。我们从消费者购买房屋的行为特征及主要影响因素来分析： 购房者的行为特征 最近一段时期以来，个人买房已成为市场主体。但住宅作为一种极特殊的商品，除了具有一般商品的一般属性外，还有着许多不同于一般商品的属性特征与消费特点。因此，也就有了一些不同于一般商品的购买行为特征。 (二) 决策最困难的购买 住宅不同于其他商品，大多数家庭可能只有一到两次购买行为。在我国，对于中低收入者，一次购房终身享用的情况十分普遍。因此，买一套住宅可能要使用几十年，这使得购房者在购买住宅时十分谨慎，唯恐步入购房陷阱和误区而受骗上当，使一辈子的血汗钱付诸东流。因而，每个购房者在购买住宅时，都要仔细考虑诸多问题，如：房屋产权是否合法、居住地段是否适宜、住宅售价是否能承受、付款方式能否接受、居住环境是否舒适、住宅设计是否合理，等等。对于这些问题，购房者要逐一了解清楚、分析透彻后，才有可能使购房者的建立在准确判断与决策之上。 另外，购买住宅需要巨额资金，人们在购房时大都要仔细评估，认真做好资金筹措和支付计划，以达到自己的目的。 （三）消费者在购房时会涉及到很多专业知识，如地段的考察与评价、同类楼盘的识别与比较、房型与平面的评价、建筑结构的识别、区位价值的判定、建筑质量与住宅品质的检测、价格的推算、面积的测量、物业管理水平的评价以及市场行情的分析等等。而上述每一个环节又都包含了许多方面的因素。凡此种种，对于一个缺少房地产专业知识的购房经验的消费者来说实在是煞费苦心。值得欣慰的是，众多消费者已经觉醒，他们在购买住宅的过程中，都要诚邀房地产专业人士作参谋，规避购房中的误区和陷阱，确保自身的权益和美好愿望的实现 调查表明，住宅购买者从产生购买动机到最终完成购买，耗费时间最少的为1至2个月，最长可达1年以上，平均耗时为6个月。在购买过程中，购买者大都经历了收集售楼信息、电话询问、楼盘实地考察、售楼处咨询、请教专业人士、征求亲朋好友意见、家庭会议商议等多个环节。慎重型的住宅购买者或家庭甚至会经过几轮这样的过程。有的时候，即使是在购买意向已经非常明确的情况下，购买者还会为了某个不大确定或不甚清楚的重要因素，再到该类楼盘销售现场去弄个明白。 可见，在住宅购买过程中，购买者所表现出来的惊人耐心和经过的漫长过程是其他商品的购买不能比拟的。 随着房地产市场从卖方市场向买方市场转变，市场竞争日益激烈，越来越多的房地产企业意识到必须从消费者角度出发来建立持续的竞争优势。对消费者来说，住宅不再只是单纯的住处，更代表着健康的生活方式、和睦的邻里关系和文明的社区空间。消费者对住房的要求也不仅仅局限于遮风、挡雨、睡觉和休息，对小区规划设计、住房位置、结构和功能等提出了更高的要求。消费者同时多了几分冷静、少了几分盲目，积累了相当的知识和经验，因此对房地产企业提出更高的要求。 从经济学角度研究住宅市场消费者行为在传统的微观经济学领域。 （一）主要通过个体经济单位的经济行为来说明社会市场机制的运行和作用。并由此得出改善这种运行状况的途径。它把价格作为分析的核心。并认为任何商品的价格都是由需求和供给这两方面的因素所决定的。传统微观经济学考虑消费者行为是建立在信息