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PAGE PAGE 18 附件2 牡丹江市物业管理条例 （草案） 第一章 总 则 第一条〔立法目的和依据〕为了规范物业管理活动，维护物业管理当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。 第二条〔适用范围〕本市行政区域内物业的使用、管理及监督适用本条例。 第三条〔各级人民政府的职责〕各级人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划，建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。 街道办事处、乡（镇）人民政府具体负责本辖区内物业管理的指导、协调和监督，居(村)民委员会应当积极参与物业管理工作。 第四条〔职能部门的职责〕市物业行政主管部门应当对所辖区域内物业管理活动实施监督管理；各级人民政府其他有关行政主管部门应当按照各自职责做好物业管理相关工作。 第五条〔行业自律〕物业行业协会应当加强行业自律，规范行业行为，维护市场秩序和公平竞争，促进物业服务企业依法经营和诚信服务。 第二章 物业管理区域及相关配置 第六条〔物业管理区域划分及备案〕新建房屋物业管理区域以建设用地规划许可证确定的用地范围为准。建设单位应当在申请办理房屋预售许可或者房屋现售备案前，向所辖县（市）、区物业行政主管部门备案物业管理区域，区物业行政主管部门应当将备案的物业管理区域及时告知街道办事处、乡（镇）人民政府。房屋买卖合同中应当明示备案的物业管理区域。 本条例施行前已经建成并交付，但尚未划分物业管理区域的物业，由所辖县（市）、区物业行政主管部门会同街道办事处、乡（镇）人民政府，综合考虑物业的建筑规模、共用设施设备、自然界线、社区建设等因素，在征求业主和居(村)民委员会意见后划分。 本条例施行前已经划分物业管理区域，但尚未向物业行政主管部门备案的，由物业服务企业、业主委员会或者物业临时管理委员会向所辖县（市）、区物业行政主管部门备案。 第七条〔物业管理用房及标准〕物业管理用房应当按照不低于房屋建筑总面积千分之二的比例，且不低于一百平方米的标准，由建设单位在物业管理区域内配置。规划部门在核发建设工程规划许可证时，应当在附图中注明物业管理用房的具体位置。物业管理用房应当是地面以上能够独立使用的房屋，具备水、电、热、通风、采光等使用功能，并安装独立的经检定合格的水、电、热等计量器具。物业管理用房所在楼层不得高于四层，但配置电梯的除外。 物业管理用房由建设单位无偿提供，产权属全体业主所有。业主委员会用房在物业管理用房中调剂，建筑面积不得低于三十平方米。 物业管理用房不得抵押和转让，不得擅自变更使用用途。 第八条〔住宅专业经营设施设备的管理〕新建房屋物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通讯等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线，应当按照国家技术标准和专业技术规范依法组织设计、施工，所需费用由建设单位承担。 建设单位应当依法组织专业经营单位进行竣工验收；竣工验收合格后，应当将物业管理区域内专业经营设施设备及相关管线移交给专业经营单位进行维护、管理和更新，并签订移交合同。 本条例施行前已建成的住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通讯等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线，自本条例施行后，由相关专业经营单位无偿接收，并负责日常维护、管理和更新。 第九条〔住宅物业设施设备的更新和改造〕因维护、更新、改造或者公共利益需要，临时占用、挖掘道路、场地等物业共用部位的，专业经营单位应当告知业主委员会和物业服务企业，并于施工前在物业管理区域内公示，采取安全保障措施，施工结束后及时恢复原状。 第三章业主、业主大会、业主委员会和物业临时管理委员会 第十条〔业主及其权利义务〕房屋的所有权人为业主。 因买卖、赠与、继承、安置等法律关系已经合法占有房屋，但尚未依法办理房屋所有权登记的公民、法人和其他组织，在物业管理中享有业主权利，承担业主义务。 业主不得以放弃权利为由不履行义务。 业主应当与物业使用人约定在物业管理中的权利和义务。 第十一条〔首次业主大会会议的召开条件〕符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议： (一)交付房屋建筑面积或者套数分别达到总面积或者总套数的百分之五十以上； (二)首套房屋交付满两年且交付房屋套数达到总套数百分之二十五以上的。 第十二条〔首次业主大会筹备组的组建〕建设单位对具备召开首次业主大会会议条件的，应当在三十日内向物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府提出书面申请，并提供有关资料。街道办事处、乡（镇）人民政府应当在收到书面申请三十日内，组织成立首次业主大会筹备组。 符合成立业主大会条件的，建设单位在规定期限内未提出申请的，可以由十人以上业主联