同致行-郑州水榭澜湾别墅项目整体营销策划方案-195页.pdf

专业+服务 创造地产新价值 刀锋行动 水榭澜湾整体营销策略·同致行顾问 主要议题 我们的营销目标 我们面临的环境 我们的项目现状 我们的营销策略 我们的近期工作 我们的营销目标 销售目标 个亿 年内 1 销售目标 ——销售面积 22000平方米 ——整体均价 4530元/平米 ——销售金额 1亿元 销售目标 分析：在目前项目没有面市的情况下，完成年内1个 亿的销售目标压力是比较大的。尤其是别墅产品， 其具有的慢热性从一定程度上决定销售的速度。 理由： 、开发商快速回拢资金的需要 1 2、我们针对项目制订了一套特殊的营销方式 我们相信可以圆满完成销售目标，实现别墅项目以 结论：我我们们相相信信可可以以圆圆满满完完成成销销售售目目标标，，实实现现别别墅墅项项目目以以 普通住宅的速度快速消化。 普普通通住住宅宅的的速速度度快快速速消消化化。。 推广目标 打造中原极具代表性的财富身份象征 推广目标 分析：别墅作为奢侈品，其重要作用就是标榜拥有 者的身份。激发客户的购买欲望，则要树立产品身 份象征的地位。而其地位的树立，是从推广项目的 高品质与高价值入手。 从项目的品质与价值入手，树立项目中原财富身份 结论：从从项项目目的的品品质质与与价价值值入入手手，，树树立立项项目目中中原原财财富富身身份份 象征的形象 象象征征的的形形象象 我们面临的环境 宏观政策分析如下—— 宏观政策分析 “ 2006年5月30日，国土资源部下发 关于当前进一步从严土地管理的 ” 紧急通知 。从31日起，中国一律停止别墅类房地产项目供地和办 理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。 分析：国家停止对别墅用地供应，使得别墅成为稀缺资源，这对 于现售及如本项目的已建将售的别墅项目来讲，都是一个强有力的 利好信息。 宏观政策分析 　 ７月１０日，国家建设部、发改委、工商总局联合发出《进一 步整顿规范房地产交易秩序的通知》：房地产开发企业取得预售 许可证后，应当在１０日内开始销售商品房；未取得商品房预售 许可证的项目，不得非法预售商品房，也不得以认购、认筹、收 取预定款等各种形式变相预售商品房；对未取得预售许可证而非 法预售或变相预售的，责令其限期整改。 分析：取消了惯用的认筹销售方式，对营销方式造成了一定冲击。 但就目前郑州市场对于政策的执行力度而言，影响有限。且甲方如 能于近日获得预售证，则可完全规避此项政策。 宏观政策分析 分析：由于对于停止认购的政策执行力度不明确，我司认为，贸 然采取认购措施仍具有一定风险。因此，我司提供两套操作思路供 甲方参考。 如不考虑政策风险，则可按以往的操作方式进行认购(现郑州市大 部分楼盘均采用此方式)。 —— “ 如考虑政策风险，则可以CRM策略 客户关系管理的方式（ 龙城 ” Town豪斯俱乐部 ）行认购的实际操作。 别墅市场分析如下—— 别墅市场分析 • 郑州市别墅项目分布 郑州市别墅60%的项目分布在北区，排在第二位的是东区，两区别墅约占市场