招标代理及PPP项目务实.ppt

（4）管理费 　管理费取开发成本的1%，为485.5万元。 （5）销售费用 　销售费用取开发完成后房地产价值的3%，为5676.7万元。 （6）销售税费 　销售税费取开发完成后房地产价值的5.5%，为10407.2万元。 （7）开发利润10% 　因为前文对房价的估计属于保守估计，在查阅多方资料以后，也保守地取开发利润为10%。 　综上，住宅项目相关费用预测汇总如表5所示。 第31条. 工程建设保险 项目合同应约定建设期需要投保的相关险种， 如建筑工程一 切险、安装工程一切险、建筑施工人员团体意外伤害保险等，并 落实各方的责任和义务， 注意保险期限与项目运营期相关保险在 时间上的衔接。 第32条. 工程保修 项目合同应约定工程完工之后的保修安排， 内容包括但不限于： （1）保修期限和范围。 （2）保修期内的保修责任和义务。 （3）工程质保金的设置、使用和退还。 （4）保修期保函的设置和使用。 依据；保修条例 第33条. 建设期监管 若需要，可对项目建设招标采购、工程投资、工程质量、工程进度以及工程建设档案资料等事项安排特别监管措施， 应在合同中明确监管的主体、内容、方法和程序，以及费用安排。 注意监管和监督的区别 第34条. 建设期违约和处理 项目合同应明确各方在建设期违约行为的认定和违约责任。 可视影响将违约行为划分为重大违约和一般违约， 并分别约定违 约责任。 （二）关于财政部颁布的《政府和社会资本合作项目合同指南》解读 财政部《PPP项目合同指南（试行）》是指导性的文件，并不具合同法律效力，但能够为签订合同的各方提供参考和指引，政府和社会资本的权利义务由最终签订的合同进行约束。 （一）编制说明 （二）合同目录 （三）合同主要内容 （一）编制说明 本指南所称的政府和社会资本合作（Public-Private?Partnership，以下简称PPP）项目合同是指政府方(政府或政府授权机构)与社会资本方（社会资本或项目公司）依法就PPP项目合作所订立的合同。PPP项目合同是整个合同体系的基础和核心，政府方与社会资本方的权利义务关系以及PPP项目的交易结构、风险分配机制等均通过PPP项目合同确定，并以此作为各方主张权利、履行义务的依据和项目全生命周期顺利实施的保障。? PPP从行为性质上属于政府向社会资本采购公共服务的民事法律行为，构成民事主体之间的民事法律关系。同时，政府作为公共事务的管理者，在履行PPP项目的规划、管理、监督等行政职能时，与社会资本之间构成行政法律关系。（公权、私权） 本指南共4章、29节，全面系统介绍PPP项目合同体系，说明各主要参与方在PPP项目中的角色及订立相关合同的目的，阐述PPP项目合同的主要内容和核心条款，具体分析合同条款中的风险分配原则、基本内容和权利义务安排。同时，从付费机制和行业领域两个方面，详细剖析不同类型PPP项目合同中的核心要素和特定条款。? PPP项目兼具长期性、复杂性与多样性，项目所处地域、行业、市场环境等情况的不同，各参与方合作意愿、风险偏好、谈判能力等方面的差异，最终表现为合同内容上的千差万别。 本指南仅对PPP项目合同通常所包含的具有共性的条款和机制作原则性介绍，并不能适用所有PPP项目的特点和个性需求。实践中，PPP项目各参与方应当结合项目客观需要和谈判结果，充分借助专业力量，因地制宜地订立PPP项目合同。?? （二）财政部合同指南目录 第一章总则 第一节?PPP项目主要参与方 一、政府 二、社会资本方 三、融资方 四、承包商和分包商 五、专业运营商（部分项目适用） 六、原料供应商（部分项目适用） 七、产品或服务购买方（部分项目适用） 八、保险公司 九、其他参与方 第二节PPP项目合同体系 一、PPP项目合同 二、股东协议 三、履约合同 四、融资合同 五、保险合同 六、其他合同 第二章PPP项目合同的主要内容 第一节?PPP项目合同概述 一、合同主体 二、合同主要内容和条款 三、风险分配 四、 法律适用 第二节引言、定义和解释 一、引言 二、定义 三、 解释 第三节项目的范围和期限 一、项目的范围 二、项目合作期限 第四节前提条件 一、前提条件 二、前提条件豁免 三、未满足前提条件的后果 第五节项目的融资 一、项目公司的融资权利和义务 二、融资方的权利 三、再融资 第六节项目用地 一、土地权利的取得 二、取得土地使用权或其它相关权利的费用 三、土地使用的权利及限制 第七节项目的建设 一、项目的设计 二、项目的建设 第八节项目的运营 一、开始运营 二、运营期间的权利与义务 三、政府方对项目运营的监督和介入 四、公众监督 第九节项目的维护 一、项目维护义务和责任 二、政府方对项目维护的监督和介入 第十节股权变更限制 一、限制股权