长安乌沙工业项目定位研究.ppt

概况：长青路商业街是长安政府重点打造的商业街，总长1.6公里，是长安最为繁华商业街； 业态比例： 概况：茂和购物广场是临近本项目最近的购物广场，占地约8000㎡，是乌沙片区最繁华的购物广场之一； 业态比例： 长安写字楼销售回报率普遍偏低，但写字楼如地王、莲花广场一批形象较好的写字楼租金水平相对较高，与东莞城区基本持平，故建议写字楼以租赁为主，同时打造出写字楼高端的形象及服务！ * * 长安即将面世的甲级写字楼，超高层，长安地标式建筑！ * 项目基础研究 1 2 长安市场分析 3 开发方向判定 4 项目整体定位 大方向定位 1、工业地产项目 2、工业转商业地产项目 项目支出的物业类型研究 1、工业项目 工业厂房 总部基地 产业综合体 研究方向1——工业地产项目 工业厂房？ 竞争 片区竞争激烈…… 品质 低端 收益 极低 风险过大…… 否定此业态 研究方向1——工业地产项目 总部基地项目？ 长安片区总部基地项目？没有 项目所处位置，厂房聚集，周边杂乱：不适合！ 政府的大力支持，开发商的开发经验：不合适 片区总部基地项目“稀缺?”是否做？ “没有”不等于“ 稀缺 ” 市场空白不等于有需求！！ 给和尚买梳子？ 营销成本？营销风险？ 否定此业态 看看片区周边情况！ 研究方向1——工业地产项目 产业综合体？ 问题一：同类型项目租金情况？ 问题二：以哪种产业为主？ 问题三：销售出租情况如何？ 问题四：总收益怎样？ 1、租金分布在7~15元/㎡·月 2、电子五金模具为主 3、出租率在75%左右 4、以静态回报率8%计算，售价为1050-2250元/㎡，总收益为18875-40446万元 由市场情况分析 研究方向1——工业地产项目 2、商业地产项目（转化需6个月） 专业市场/大型商业+写字楼+其他配套设施 研究方向2——商业地产项目 专业市场 租金情况：50-100元/㎡·月 出租率：70% 商业市场 乌沙片区租金情况：40-80元/㎡·月 出租率：80% 写字楼 租金情况：30-60元/㎡·月 售价：6500-10000元/㎡·月 出租率：60% 长安整体市场一楼二楼经营良好，三楼经营情况一般，四楼开始空置率急速上升，因此最多三层商业或者专业市场 专业市场 总面积：＜3*占地面积*建筑密度=93609㎡ 预计总收益：49144万元~98289万元 商业市场 总面积：＜3*占地面积*建筑密度=93609㎡ 预计总收益：44932万元~89864万元 写字楼 总面积：总建面面积*1/3=80000㎡ 预计总收益：31200万元~48000万元 其他配套设施：—— 研究方向2——商业地产项目 商业地产预计总收益：76132~146289万元 远远大于 工业地产预计总收益：18875-40446万元 研究方向2——商业地产项目 项目方向判定： 商业地产项目 项目基础研究 1 2 长安市场分析 3 开发方向判定 4 项目整体定位 优势 项目体量较大，有一定的规模； 地块整体平整，有利于打造； 项目毗邻主干道，交通便利； 周边居住人口密度较大； 政府对两大五金电子两大行业的大力支持； 劣势 项目目前所处位置周边环境较差； 项目临街面较小，不利于商业展示； 开发商品牌无优势 项目区域区域不属于长安核心区域； 机会 抓住本地专业市场商家对于目前经营场所管理相对不满的心态。提高自身软件实力，从而吸引商家关注； 长安五金电子两大产业结构进程带来的企业、人群汇集的商务机遇 交通枢纽发达，“半小时、一小时生活圈”形成给东莞以及长安带来发展机遇 威胁 周边低端商业项目众多，专业市场林立，市场竞争激烈； 项目优劣势分析 开发商要求（前提） 快速回笼资金 尽快招商成功 五金、电子专业市场： 1、商家认知度高，只要项目在档次、经营管理上有所提高，商家入驻项目的可能性大，且区域基础好。 2、除主力商家外，其它商家经营面积较小，商铺便于分割及组合且有利于销售。 餐饮、休闲娱乐： 1、商家对区域认知度低，招商时间长。如项目整体打造成餐饮、休闲娱乐城，市场培育期较长，风险又过大； 2、餐饮、休闲娱乐业态物业要求相对较高且装修时间较长，商铺不利于分割及组合，销售难度较大。 项目定位梳理 占位“莞深港”交通核心，代言城市和区域 形象标杆——树立新地标，聚焦全城影响 价值标杆——聚合城市功能，实现全能生活 定位总策略 一站式商业综合体 以专业市场为主，生活配套为辅，休闲商业为补充的，集时尚购物、餐饮、五金模具、电子电器、文体娱乐、休闲办公、配套公寓等服务为一体的城市商业综合体，容纳性、整合性、集成性是项目最大特点与竞争力；而“一站式”既符合人们的购物特点，也是本项目所提供多业态、多种类产品及服务的总和； 莞深港集贸商业市场 定位总策略