深圳大学房地产投资分析课件6.pdf

房地产投资经济分析房地产投资经济分析房地产投资经济分析房地产投资经济分析 深圳大学管理学院 崔世娟崔世娟 第六章第六章第六章第六章投资可行性分析投资可行性分析投资可行性分析投资可行性分析 第一节第一节投投资资资资可行性问题可行性问题 – 可行性研究：是分析、计算和评价投资项目 的技术方案、开发方案、经营方案的经济效 果果，研究项目开发的必要性和可能性研究项目开发的必要性和可能性，进行进行 开发方案选择与投资方案决策的科学分析方 法法。。 – 1983年2月，国家计委正式颁布了《关于建 设项目进行可行性研究的试行管理办法设项目进行可行性研究的试行管理办法》》 2000房管本科用Copy Right ®Cui Shijuan – 可行性分析的目的： 分析项目成功的可能性。即在具体限 制制条件件和可供利用的各种资源情况下可供利用的各种资源情况下 ，存在一个实现个体或组织目标的合 理概率理概率，即为可行即为可行。不仅要估算支出不仅要估算支出 的数额和支出时间，而且要估算预期 的现金流量的现金流量。 2000房管本科用Copy Right ®Cui Shijuan – 可行性分析的主要作用： 1、保证投资决策的科学性和合理性； 22、保证投资方案的优化保证投资方案的优化 3、保证项目投资的有序性 4、为其它工作收集资料，提供依据 2000房管本科用Copy Right ®Cui Shijuan – 可行性问题的范围可行性问题的范围 2000房管本科用Copy Right ®Cui Shijuan – 分析对象的界定分析对象的界定 在预先确定的地块上，研究开发类型 预先确定的投资类型，寻找合适的地块 在资金确定的情况下寻找投资机会在资金确定的情况下寻找投资机会 – 各种限制因素 目标目标 投资对象 风险 地块的自然条件地块的自然条件、社会力量社会力量、法律法律、法规法规 等 2000房管本科用Copy Right ®Cui Shijuan 可行性研究的阶段划分 机会研究阶段机会研究阶段：：寻找投资机会寻找投资机会， 为建设项目的投资方向提出建议。 分为分为：：一般机会研究和具体项目机般机会研究和具体项目机 会研究； 初步可行性研究：大型投资项目 的前奏，为了避免浪费资源。初步 判明项目投资是否可行，研究对象 为机会研究的结论。 可行性研究： 2000房管本科用Copy Right ®Cui Shijuan 可行性研究的阶段划分 可行性研究行性研究：详细详细可行性研究阶段行性研究阶段 ，是项目投资可行性研究全过程中 最重要的一个组成部分。包括：市 场研究、、环境境分析、、规规划研究、、进进 度安排、项目成本及投资估算、财 务分析务分析、项目经济效益评价项目经济效益评价、项目项目 社会及环境效益评价、结论等等。 2000房管本科用Copy Right ®Cui Shijuan 可行性分析的步骤 筹划筹划：提提出项目设想设想；组建研究组建研究 队伍 调研：内部资料调研、现场实地 调研调研 优化及选择开发方案： 详细研究：对方案优选阶段的验 证证，，运用各种方法进行分