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从金融视角观察房地产市场 巴曙松 教授 中国银行业协会首席经济学家 中国“十三五”规划专家委员会委员 （文中观点仅仅代表个人的意见，不代表任何机构的看法） 公众微信号：金融读书会;新常态期间最大的特征是中国经济进入结构转换期，面临经济增长的新动力的形成和旧动力的逐渐弱化这两股力量的双重交织 全球经济治理结构也在重构，旧的均衡被打破，新的均衡还在建立，市场的动荡难以避免;去库存在推进之中;去库存在推进之中;据估算，在新开工面积增速-20%的假设下，2016 年的施工面积将从2015 年的1.3%降至-4.7%，而房地产开发投资实际增速从2.8% 下降至-1.3%。按照房地产开发投资占固定资产投资比重17%，固定资产形成占支出法GDP 比重44%，在其他条件不变的情况下，估算房地产投资的下降对GDP 的拖累将达到0.3%左右;房地产市场;房地产市场;当前房地产市场的大致图景;从存量角度看中国住宅市场的使用结构;从增量角度看中国住宅市场的使用结构;2.新房市场的变化趋势;1.新房市场今天的市场处于何种位置？;中国今天的住宅自有率超过60%，相当于1970年美国水平;（1）人均住宅套数总体已接近甚至超过发达经济体，以及中国台湾地区;日本户均住宅套数变化;只有一线和个别二线结构性供给矛盾;相对于数量，住房质量的提升空间还很大;（2）新开工已基本见顶：国际对比;（2）新开工已见顶：中国销售趋势;（2）新开工已见顶：对比美国新开工;（2）新开工已见顶：对比美国新开工;（2）新开工已见顶：中国投资额也已基本见顶;（3）投资未来进入容易大幅波动的阶段（参考美国）;（3）新开工未来也同样进入容易大幅波动的阶段（参考美国）;（4）相对而言，价格变化基本温和（参考美国）;（5）从企业角度，市场加速集中;（5）从企业角度，市场加速集中;典型房企往一二线集中;2000亿;（6）开发商营销费用逐步增加;（6）新房营销越来越向有客源能力的渠道转移;传统在线广告也在下降，以搜房为例;传统代理费率也在下降;4182万;4182万;代理公司市场集中度;世联：代理销售额达到新高;世联：向资管和金融的转型;从金融视角观察房地产的未来;（1）从居民住房杠杆看，有一定空间;居民对房屋资产配置仍有需求，（以美国家庭为例2008年）;当前居民加杠杆的背后是房地产金融的发展，最终主要表现为贷款利率的下降和抵押贷款成数的提升（下图为美国案例）;条件是一批非银行抵押贷款机构的崛起;以房屋资产再融资的加杠杆，中国空间更大（下图为美国再融资比例数据）;日本房地产资产管理市场借鉴;日本租赁住宅数量变化（单位：万户）;日本租赁住宅结构;租房居住家庭数量变化;东京住房自有率变化;租赁住宅换手率25%。中介服务费1个月房租。价格战激烈。 租赁住宅房租收入12万亿日元（6千亿元人民币），2030年将萎缩30%。 租房中介费规模2500亿日元。 住宅资产管理市场利润空间5千~1万亿日元。;住宅租赁中介公司成交单数;资产管理公司;大东建托商业模式----房源端“建筑服务+35年资产管理”;业主选择“建筑服务+35年资产管理”的理由;不动产业务销售收入分拆（亿日元）;大东建托的历史;大东建托托管户数（单位：万户）;Leopalace21商业模式;市场定位—细分市场的差异化竞争 D1社：大东建托，D2社：东建公司，S社：积水House ;全部为40㎡以下小户型房屋，服务与设计均面向单身房客 ;半数以上房屋租给公司作为宿舍，日本79.3%的上??公司与Leopalace21签有租赁合同 根据企业客户所在不同行业，设立专门的部门针对服务。;面向入居率高的大都市圈 ;不断创新产品 提高住户入居时间、减小房屋老化影响，推出“自主装饰墙壁”产品 日本女性就业比例提高，吸引职场女性入住，推出“女性专用”房屋 满足用户隐私需求，开发高隔音地板 满足单身人士对安全的需求，增设安保 ;其他构想 养老产业：已有品牌养老院“安住苑”68家。模式同为“建筑+运营”。或用于完备业主生涯服务闭环。 太阳能发电：利用屋顶发电，与金融机构合作，已安装12356栋。 ;Leopalace21的历史;谢谢