2012年品牌开发商生存之道.pdf

2012品牌开发商生存之道 2012年2月 一、市场回顾与研判 报告提纲 二、品牌开发商简析 Content 三、品牌企业发展策略 2 1 市场回顾与研判 市场回顾 1、房地产行业总体态势：全国房地产行业已经“入冬” 根据数据，2011年12月份，全国房地产开发景气指数为98.89，环比降低0.98%，同比回落2.9%， 连续7个月下滑，创下了近28个月以来的新低。自11月份跌破100点以来，已经连续2个月处于100 以下的不景气区间。全国房地产行业已经全面“入冬”。 在中央坚持房地产调控政策不放松的形势下，景气指数仍将继续下行，预计2012年三季度前后有 可能会探明底部，这轮下行周期，将显著超过上一轮。2012年国房景气指数将处于100点下方， 房地产行业难言复苏。 2008年以来房地产景气指数 数据来源：国家统计局 2010-201 市场回顾 2、土地市场：成交面积回落，增长幅度大幅下滑 据CRIC监测数据， 2011 年全国30 个典型城市经营性土地成交建筑面积为74483 万平方米，同比2010 年下降了3%，增幅大幅下降41% ，土地市场呈现出冷清的局面。 2011 年，商品房成交面积大幅萎缩，开发商库存量不断走高，使得开发商难以及时回笼资金，金融政策 的紧缩也使开发商贷款受阻；另外，由于中央高层对于调控不放松的基调的延续，开发商对未来楼市预 期悲观。因此，2011 年开发商购地热情减退，对楼市的观望情绪将有所加剧。 2005年以来30个大中城市土地成交面积数据 数据来源：CRIC 2010-201 市场回顾 2土地市场：成交均价显著下滑 据CRIC监测数据，2011 年30 个典型城市土地成交楼板价为1619 元/平米，与去年同期相比下降15%， 增幅较上一年回落24 %，反映出土地市场逐渐回归理性，开发商拿地更显谨慎。 从区域分布看，2011 年东、中部城市用地成交价格均呈下跌态势，而西部城市则小幅上涨。东、中、西 部城市用地成交楼板价分别为1763 、1338 和1366 元/平米。东、中部用地成交楼板价同比下跌21%和 1%，而西部城市则小幅上扬7%，表明开发商向西部区域战略布局。 2005年以来30个大中城市土地成交价格 2005年以来东中西部城市土地成交价格对比 2010-201 市场回顾 2、土地市场：土地出让流标率显著上升 据CRIC 监测， 2011 年以来 ，土地市场遇冷，多个城市纷纷出现土地流拍，底价成交更是成为“主 流”。全国重点城市土地流标率不断走高，平均流标率为9.65%，其中10 月的土地流标率更是创下 16.5%的年度新高。2011年全国130个城市土地总流拍数达到了900宗，而2010年仅有280宗。 2011年全国重点城市土地出让流标率 数据来源：CRIC 2010-201 市场回顾 3、商品房市场：成交量 2011 年全国商品房销售面积为10.99 亿平方米，比2010 年增长4.9%，增速比上年回落5.2 %。其中，住 宅销售面积增长3.9%，办公楼销售面积增长6.2%，商业营业用房销售面积增长12.6%。 2011年商品房销售额59119 亿元，增长12.1% ，增速比上年回落6.8 个百分点；其中，住宅销售额增长 10.2%，办公楼销售额增长16.1%，商业营业用房销售额增长23.7%。 2001年全国商品房成交面积走势图 2