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第二章第二章 资产评估的基本方法和程序资产评估的基本方法和程序  现行市价法  成本法成本法  收益法收益法  资产评估方法的比较和选择 2011年9月21 日4时56分 石河子大学王建中 1 第一节、现行市价法  （（一））概念概念：：又称市场法又称市场法，是指在市场上选择若干相是指在市场上选择若干相 同或近似若干相同或近似的资产作为参照物，针对各 项价值影响因素项价值影响因素，将被评估资产分别与参照物逐个进将被评估资产分别与参照物逐个进 行价格差异的比较调整，然后综合分析各项调整结果， 确定被评估资产评估价值的确定被评估资产评估价值的一种资产评估方法种资产评估方法。  （二）适用条件：  1、市场上存在有与被评估资产相同或相似的市场上存在有与被评估资产相同或相似的三个以上个以上 的资产交易案例，并可作为参照物。  2、资产评估市场发达有充分参照物可取。  33、、价值影响因素明确价值影响因素明确 2011年9月21 日4时56分 石河子大学王建中 2 （二）运用市场法进行资产评估的方式  一般地说，在市场上如能找到与被评估资产完全相同 的参照物，就可以把参照物价格直接作为被评估资产 的评估价值。  更多的情况下获得的是相类似的参照物价格，需要进 行价格调整。参照物差异调整因素主要包括:  1．时间因素。时间因素是指参照物交易时间与被评 估资产评估基准日相差时间所影响的被评估资产价格 的差异。  2．地域因素。地域因素是指资产所在地区或地段条 件对资产价格的影响差异。  3．功能因素。功能因素是指资产实体功能过剩和不 足对价格的影响。 2011年9月21 日4时56分 石河子大学王建中 3 （三）运用市场法评估资产的步骤及其优缺点  1、运用市场法评估资产的程序  (1)(1)明确评估对象明确评估对象;;  (2)进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市 场基本信息资料场基本信息资料，寻找参照物寻找参照物;  (3)分析整理资料并验证其真实性，判断选择参照物。  选择三个或三个以上的可比参照物;  (4)(4)把被评估资产与参照物比较把被评估资产与参照物比较;;  (5)分析调整差异，做出结论。  一般说般说，市场愈活跃市场愈活跃，市场法运用的空间越大市场法运用的空间越大，评估评估 结论准确程度越高。 2011年9月21 日4时56分 石河子大学王建中 4  2、市场法的优缺点  优点优点:: （（11））能够客观反映资产目前的市场情况能够客观反映资产目前的市场情况，其评其评 估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市 场现实价格场现实价格；（；（22））评估结果易于被各方面理解和接评估结果易于被各方面理解和接 受。  缺点缺点: （（11））需要有公开活跃的市场作为基础需要有公开活跃的市场作为基础，有时因有时因 缺少可对比数据难以应用；（2）不适用于专用机器 设备和大部分的无形资产设备和大部分的无形资产，以及受到地区以及受到地区、环境等严环境等严 格限制的一些资产的评估。 2011年9月21 日4时56分 石河子大学王建中 5 第二节 成本法  一、成本法及其适用的前提条件  成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成 本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。  前提条件是前提条件是:  1．应当具备可利用的历史资料。  2．形成资产价值的耗费是必须的。耗费是形