区域环境分析.pdf

一、项目概况 地理位置 ◆ 本案位于北五环路北面，西邻安立路，东邻北苑路，北面紧邻万科星园和北辰绿色家 园，处于朝阳区，概念上属于亚奥商圈范围。 ◆ 本案用地为北辰绿色家园转让, 建筑性质为住宅及配套设施。 ◆ 拟建面积：约 30 万平方米，规划容积率为 2.68。 本案区域地图 ◆ 建筑形态为塔板结合。 项目运作现状 ◆ 建设区域已完成土地平整，无拆迁阻力，条件具备可迅速开工。 ◆ 目前正在进行规划方案的修改。 二、项目策划背景 内部因素 ◆ 属规模较大的项目，开发周期可能要较长，必须考虑项目的可持续竞争力及品质的超 前性。 2 ◆ 容积率较高，对项目整体规划及单体设计水准要求高。本案必须适应当前主流市场的 需求。 ◆ 本项目的综合成本决定本案市场价格水准处于中间状态，又有万科星园品质和北辰绿 色家园价格的双重挤压，项目必须从差异化的产品、差异化的营销和较强的价格优势 等方面努力，才能有所作为。 ◆ 本项目开发商是首次进入房地产行业，没有经验和品牌实力，对项目的品牌形象的推 广不是很有利。 外部因素 ◆ 本案属亚北地区，这一区域由于亚运概念和安立路的通行而不断发展起来的，属于亚 运村的向北延伸，随着 2008 年奥运会的召开，本区域由于具有与奥林匹克公园只隔 一个五环路的优越区位优势，所以开发更是前所未有，品质也较高，由于本区域环境 优势明显，土地成本较北四环到北五环的区域要低，所以本区域的项目多以阳光板楼 为主，价格从 5200－6500 元不等。 ◆ 区域项目整体质素都比较高，规模也比较大，已经初步形成区域居住板块。 ◆ 区域环境优势明显，但周边配套比较缺乏，会在一定程度上影响项目的推广。 ◆ 本案南面紧临奥林匹克公园，随着 2008 年奥运会的召开，本案的奥运概念会更加不 断的体现，进而为本案的发展带来新的机遇。 三、区域环境分析 1、交通条件 (1) 南面紧邻刚刚通车的北五环路，连通了中关村、望京和首都机场，使本区域的出 行十分便利。 (2) 西侧的安立路是市政主干道，也是本区域出行的主要道路之一，连接四环、五环， 北至立水桥。 (3) 东侧北苑路也是连接北四环和五环的主干道，集中了本区域出行的如 758、849、 809 等众多公交线路。 (4) 建设中的地铁 5 号线大羊坊站正好位于本区域东侧的北苑路上，为本区域的出行 带来了更大便捷。 综述：本案所在区域目前为市政条件比较完善的地区，新路网系统已经形成，有效的提 3 高了本区域的出行效率，也提升了本区域的价值形象。多条市政干道将北京市主 要交通干路北四环、北五环有机地连接在一起，形成四通八达的交通网络，以奥 运村为中心的交通枢纽体系使本案交通动线延伸向至全市。本区域出行的公交线 路多达三十余条，而且多集中在北苑路上，不同程度上造成了道路拥堵。 2、周边环境 (1) 本区域紧邻 13000 亩的国家森林公园，空气清新，碧水宜人，环境优势无可比抵。 (2) 本案西南面紧邻奥林匹克公园，是 2008 年北京