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投资估算及案例分析 7.1 项目投资估算概述 7.1.1 项目总投资及其构成 项目总投资是指建设项目从项目总投资是指建设项目从筹建期间筹建期间起到项目全部建起到项目全部建 成投产所需的全部投资费用。 包括建设投资、建设期借款利息和流动资金三部分。 项目计算期具体又分为建设期和生产期两个阶段。 开始建设年份到竣工投开始建设年份到竣工投 建成投产年份起至项目报 产为止所经历的时间, 废为止所经历的时间。固 经验和实际确定 定资产的经济寿命周期定资产的经济寿命周期。 • 按照资本保全原则和财务制度科目的规定按照资本保全原则和财务制度科目的规定，投资投资 项目在建成交付使用时，项目投入的资金分别形 成固定资产成固定资产、无形资产无形资产、其它资产和流动资产其它资产和流动资产。 固定资产固定资产是指企业使用期限超过是指企业使用期限超过11年的房屋年的房屋、、建筑物建筑物、、 机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的 设备设备、、器具器具、、工具等工具等。（。（具有实物形态具有实物形态）） 无形资产是长期使用而没有实物形态的可辨认非货币无形资产是长期使用而没有实物形态的可辨认非货币 性资产，包括专利权、商标权、土地使用权、非专利 技术和著著作权等权等。不能计能计入工程成本成本 （有有偿取取得） 土地征用及补偿费的资产归类问题 土地出让金实际上土地使用权的有偿价格土地出让金实际上土地使用权的有偿价格，而非土地所有权而非土地所有权， 并且，土地的使用权是有时间限制的。 按照企业会计制度的规定按照企业会计制度的规定，，企业购入或以支付土地出让金方式企业购入或以支付土地出让金方式 取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形 资产核算，并按照规定期限分期摊销，房地产开发企业开发商 品房时，应将土地使用权的帐面价值全部转入开发成本；企业 因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的帐面价值全部 转入在建工程成本转入在建工程成本，待工程完工后待工程完工后，一并转入一并转入 “固定资产固定资产—— 房屋及建筑物”。 因此，一般而言，土地使用权在建造房屋及建筑物前，记入 “无形资产——土地使用权”，并按期摊销；在建造房屋及建 筑物时筑物时，将将 ““无形资产形资产——土地使用权土地使用权””的帐的帐面价值转入在建价值转入在建 工程；在房屋及建筑物完工后，土地使用权成本随房屋及建筑 物工程成本物工程成本，一同转入一同转入 “固定资产固定资产——房屋及建筑物房屋及建筑物”，不单不单 独作为“固定资产——土地”、或者无形资产核算。 其他资产：指流动资产、长期投资、固定资产、无形资产以外 的其他资产，如长期待摊费用。（运营期间计入当期损益。包 括筹建期间的工资括筹建期间的工资、职工培训费用职工培训费用，生产准备费生产准备费、出国人员费出国人员费、 样品样机购置费等） 流动资金：运营期内占用并周转使用的运营资金，不包括临时 性营运资金。等于流动资产减去流动负债。流动资产包括存货、 库存现金库存现金、应收帐款和预付帐款应收帐款和预付帐款。流动负债包括应付账款和预流动负债包括应付账款和预 收账款。 工程费用工程费用 工程建设工程建设 其它费用其它费用其它费用其它费用 其他资产其他资产 其他资产其他资产 预备费预备费预备费 预备费预备费 （（11））固定资产投资固定资产投资 由工程费用、工程其他费用、预备费用三部分构成。 ①工程费用。主要是指项目建设中所花费的构成工程实体的那 部分费用。 包括建筑工程费、设备及工器具购置费和安装工 程费等程费等。 ②工程其他费用。工程建设其他费用是按规定应在项目投资中 支付支付，并列入建设项目总造价的费用并列入建设项目总造价的费用。 ③预备费用。包括基本预备费和涨价预备费。 （2）建设期借款利息，这部分利息应作为资本化利 息