调控形势下地产行业发展趋势预判思源.pdf

2011调控形势下地产行业发展趋势预判2011调控形势下地产行业发展趋势预判 精彩观点精彩观点 1 人口、城市化、货币、需求等因素决定了房地产行业未来增长潜力巨大人口、城市化、货币、需求等因素决定了房地产行业未来增长潜力巨大 房价调控目标与房价调控目标与GDPGDP、人均可支配收入等挂钩，意味着没有一个地方政、人均可支配收入等挂钩，意味着没有一个地方政 2 府认为房价应该下降府认为房价应该下降 3 房价房价上涨不超过上涨不超过GDPGDP或人均支配收入涨幅，本身就是再降或人均支配收入涨幅，本身就是再降 4 很多人判断房价会降的出发点是调控会影响开发商的现金流，其实不然很多人判断房价会降的出发点是调控会影响开发商的现金流，其实不然 精彩观点精彩观点 北京“稳中有降”的调控政策是所有地方政府出台的政策里面最宽松的，北京“稳中有降”的调控政策是所有地方政府出台的政策里面最宽松的， 5 绝不是最严的绝不是最严的 6 政府完成政府完成55年套，今年万套，今套保障性住房任务的可能性不大万套保障性住房任务的可能性不大 7 100100--200200平米之间，用于改善的中大户型会受市场平米之间，用于改善的中大户型会受市场追捧追捧 市场不可能根本逆转市场不可能根本逆转市场不可能根本逆转市场不可能根本逆转，，新形势下房新形势下房新形势下房新形势下房企或企或企或企或面临转型及其他面临转型及其他面临转型及其他面临转型及其他风险风险风险风险，，要要要要找到适找到适找到适找到适 8 合自己合自己生存的生存的地方地方 9 决定项目决定项目成败的根本是成败的根本是产品定位产品定位 观点观点11：人人口、城市化城市化、货币货币、需求等因素决定需求等因素决定 了房房地产产行业未来增长长潜力力巨大。  人人口：世世界第第一人人口大大国；近近几年随着我年随着我国经济快速发经济快速发展，有钱人也越来越多有钱人也越来越多  城市化：中国的城镇化在未来20年可以给房地产市场提供每年约12亿平米的需求量 算一笔账：现在公布的城市化率是47%，也就是13.5亿人口中有大概6.4亿城市人口，7亿多农村人口。 （1）如果按照每年提高1个点的城市化率，未来20年还有总计2-3亿人口、平均每年有近1350万-1500 万人口进城。假定人均住宅水平是30-40平米，每年要新增约5.5-6亿平米住宅。 （（22））假设原有城市人口假设原有城市人口 ，，每年提高每年提高11平米作为改善平米作为改善 ，，那么大概每年需要增加那么大概每年需要增加66亿多平米亿多平米。。 （3）即使不算上投资、投机等需求，每年大约要增加12亿平米左右的住宅。  货币：流动性过剩，钱最后还是要回到房子上来 （（11））衡量流动性指标衡量流动性指标 ：M2/GDPM2/GDP； （2）按照M2每年增速17%、GDP每年增速7%计算，未来M2与GDP的比值将越来越大。 两个结论： 人口基数人口基数、城市化进程城市化进程、社会上的大量过剩货币社会上的大量过剩货币、人们对人们对房子的实际房子的实际 需求量等因素影响，将导致房子供不应求，价格上涨。 未来未来至少少一二十年十年 ，在我在我国的城市化的城市化进进程没有没有结束结束和M2货货币增速增速没没 有得到根本性调整之前，房地产的前景仍然很好。 观点观点22 ：：房价调控目标与房价调控目标与GDPGDP、、人均可支配收入人均可支配收入 等挂钩，意味着没有一个地方政府认为房价应该 下降下降。  今年北京成交量会下降20%-30%，价格不会有大的下降，甚至可能会涨。  二三线城市成交量下降幅度不会超过二三线城市成交量下降幅度不会超过1010-20%20%，会比会比一线城市小得多线城市小得多 ，基本会在基本会在 10%左右；价格不认为会下降。 观点观点33：房价上涨不超过房价上涨不超过GDPGDP或人均支配收入涨或人均支配收入涨 幅，本身就是再降。 与房地产相关联行业的价格都在涨；在房地产价格构成要素里面，最大的要素 土地价格没有降。为什么要房价降呢？ 房子本身在升级，绿色、节能、环保、低碳是增加成本的，实际上是一次性投 入成本的增加换来长期的使用成本降低。 现在提倡提高精装的比例，减少社会能耗，减少二次装修的浪费，把房价作为 调控目标，就会降低精装比