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杭州房地产市场基本情况分析及建议
【摘要】习近平总书记指出,我国住房发展总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。随着房地产宏观调控长效机制的逐步建立,住房保障和市场供应“两轮驱动”模式不断完善,中低价位商品住房供应更加充足,我市房地产市场有望继续保持健康有序发展。
【关键词】房地产;市场;分析
一、2013年杭州市房地产市场总体运行情况
1.新建商品住房供应
2013年市区批准预售商品住房91170套,面积1062.5万平方米,同比分别增加25.0%、25.9%,面积超前五年平均水平的45.2%。2013年市区批准预售商品住房中,80-90方户型的套数占比为53.3%,120-144方户型的套数占比为20.7%。余杭区批准预售量占四成以上。从2013年市区批准预售商品住房套数的区域分布看,主城区占比为44.4%,余杭区占比为43.1%,萧山区占比为12.5%。主城区中,江干区和拱墅区批准预售量占比相对较高。
2.新建商品住房成交
2013年市区商品住房成交70746套,成交面积791.2万平方米,同比分别增加0.7%、3.6%。2013年2月受春节假日因素影响,成交量处于冰冻状态,3、4月在“国五条”的影响下成交放量,其余月份市场整体较为平稳。从2013年杭州市区商品住房成交面积分析,90方以下户型成交套数占比为60.9%,同比增加0.5个百分点;90-144方户型的成交套数占比为27.8%,同比减少0.9个百分点;144方以上户型的成交套数占比为11.3%,同比增加0.4个百分点。从2013年市区商品住房成交套数区域分布看,余杭区成交29194套,占总成交量的42.5%;萧山区成交9403套,占总成交量的16.5%;主城区中江干区成交量最大,成交7684套,占总成交量的11.1%。本地人购房比例下降。2013年主城区购房人群中,本地人占58.1%,相比2012年减少4.5个百分点。
3.新建商品住房价格
从国家统计局公布的新建商品住宅价格指数的变动情况看,环比平稳,1-10月增幅保持在0.8%-1.4%之间,11、12月环比涨幅明显放缓,12月环比涨幅仅为0.1%,列70个大中城市第65位;2013年月度同比涨幅呈上升趋势,12月出现回落,同比涨幅为11.5%,在70个大中城市中列第13位。2013年市区商品住房成交均价为16698.5元/平方米,同比上升12.7%。其中,12月杭州市区商品住房成交均价为16677.7元/平方米,同比2012年下降0.8%。从商品住房价格走势看,价格自4月份创年内新高后呈现逐步回落的态势。
4.新建商品住房库存
截至2013年12月31日,市区可售商品住房76689套,面积999.1万平方米,同比分别增加32.6%、31.3%。2013年以来,商品住房可售房源一直呈逐步上升趋势,屡创新高,按2013年的销售速度,年底库存的消化周期为13个月。从库存可售商品住房的面积分析,120方以上户型套数占比为48%,其中144方以上户型套数占比为22.8%。余杭区库存占4成以上。
5.二手住房市场
2013年市区二手住房成交43280套,成交面积392.5万平方米,成交金额619亿元,同比分别增加60.9%、65.7%、72.4%。2013年2月受春节假日因素影响成交萎缩,3月受“国五条”影响月成交量创历史新高,其他月份市场较为平稳。根据国家统计局公布的二手住宅价格指数的变动情况看,杭州同比环比平稳,其中12月同比上涨2.9%,列70个大中城市第56位。2013年市区二手住房成交均价15771.5元/平方米,同比上涨4.0%。本地人二手住房购房占比小幅下降。2013年主城区二手住房购房人群中,本地人占73.1%,同比减少3个百分点。二手住房本地人购房比例比商品住房高15个百分点。
二、房地产市场出现的新情况、新问题
1.土地成交持续活跃。2013年杭州市区住宅用地全年平均溢价率高达30%,2014年1月以来土地市场延续2013年走势,多数开发企业拿地较为理性。1月7日,雅戈尔退地由景瑞以楼面价15381元/平方米竞得,较雅戈尔2010年的拿地均价17937元/平方米,下跌了14.3%。1月9日共出让3宗住宅用地,平均溢价率为10.6%。1月22日,杭师大地块由融信以楼面价25785元/平方米(另配建1.6万平方米保障房)竞得,溢价率35%,滨江中兴单元地块由龙湖以楼面价10223元/平方米竞得,溢价率27.19%。
2.外来开发企业在杭州房地产市场的份额进一步提高。据统计,全国房企销售前15强中14家企业已进入杭州市场。2013年外来开发企业在杭州市区住宅用地拿地总量共计72宗,总面积379.7万平方米,总可建面积1013.1万平方米,总成交额777.5亿元,占比分
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