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物流地产研究报告 目 录 一、物流地产简介 二、物流地产行业分析 三、物流地产行业案例分析 四、总结 一、物流地产简介 1.1、物流地产 ——物流服务和地产服务一体化相互结合的产物  投资商： 地产开发商、物流商、电商、零售商、专业投资商等；  投资载体： 综合物流型、商贸物流型、生产服务型和货运服务型等；  客户： 制造商、电商、零售商、物流公司等；  收入来源： 租金、管理费、服务费、税收优惠、土地升值等； 一、物流地产简介 1.2、物流地产的特点 依赖增值服务  集约化与协同化； 投资规模大 物流 物流  规模化与网络化； 地产 地产  绿色化与低碳化； 长期回报稳定 一、物流地产简介 1.3、物流地产的开发模式 注：数据来自中国物流与采购联合会于2008年发布的《第二次全国物流园区（基地）调查报告》 一、物流地产简介 1.4、物流地产的运营模式  地产商负责投资开发和物业管理，入驻企业负责具体操作；  物流商自有地产，自己经营管理；  地产、物流商合作经营；  由第三方牵头，联系物流商与地产商合作经营； 一、物流地产简介 1.5、国内外物流地产的发展概况 国家 现状 发展模式 从20世纪80年代中期开始建造物流 联邦政府统筹规划，州、市政府扶持 德国 园区，现在全德已有33个物流园 建设，组建发展公司企业化管理，入 区，平均面积在1.4平方公里左右； 驻企业自主经营的模式； 物流园区属于公共设施，采用“宏观 从1965年起，日本先后在22个城市 上统筹调控，微观上自由开放”的发 日本 建立了20多个大规模的物流园区， 展模式：由政府牵头确定市政规划， 平均面积在0.74平方公里左右； 决定物流园区选址、收购土地，然后 以生地价格出售给各物流行业协会； 物流园区始于1998年建立的深圳平 湖物流基地。截至2008年，全国已 多种发展方式并存。各级政府虽积极 中国 有475家物流园区。2009年博科资讯 参与，但缺乏统一规划，影响区域合 物流供给链研究中央发布研究报 理布局，物流地产处于冰火两重天； 告，称物流园区空置率已达60%； 二、物流地产行业分析 2.1、物流地产行业五力分析模型介绍 行业壁垒 资源供应情况 行业内竞争情况 市场需求情况 替代威胁 二、物流地产行业分析 2.2、资源供应情况：虽有政策扶持，但总体趋紧 积极的一面：  政策利好，区域经济发展规划催生物流业集聚区的形成和快速发展；  出于对工业的扶持，工业用地价格相较住宅及商业用地尚处于低位；  物流基