地产理论：孙宏斌与顺驰.pdf

孙宏斌与顺驰 1 2005 房地产政策大事记 发布时间 发布部门 事件 2005 年 3 月 央 行 上调个人住房贷款利率 2005 年 3 月 财政部 拟开征房地产税 2005 年 4 月 社科院 2005 房地产蓝皮书 2005 年 4 月 国务院 国务院出台八点意见稳定房价 2 顺驰以中国功夫生存 空手套白狼银行也沉默 证券市场周刊 徐蕾 李中东 更多时候，顺驰都被描述为地产圈里的异类：俱乐部里所有的人都西服革履，幽雅地说着 话，并且频频举杯，这时候，一身牛仔打扮的顺驰闯了进来，抄起酒瓶大口大口地灌起了啤酒。 2004 年开始的宏观调控，土地、金融政策收紧，一切都似乎直指顺驰的死穴。在紧张、压 抑的氛围中人人自危的地产商，感觉自己分明看到了包裹着顺驰的黑沉暮气。业内人士普遍认 为顺驰崩盘的日子为时不远。但顺驰没死。谁救了顺驰？宏观调控使地价上涨反而拉了顺驰一 把，这是一种说法; 顺驰是处理政府关系的高手，这是另一种说法；更多的说法是，在诸多与 资金相关的环节，顺驰采用拖字诀。 在顺驰的起家之地--天津，几乎每一家银行都有向顺驰贷款的经历。据称，顺驰对银行贷 款也实施拖欠战略，仅天津一地顺驰拖欠的贷款就高达 40 亿元。众多银行在顺驰拖欠贷款时保 持了沉默--因为一旦顺驰出事，就意味着银行大量贷款无法收回。 这是太有魅力的长大游戏：规模越大，能够周转的资金就越多，空手套白狼的胜算就更 多--结论似乎是，只有做大，才能不死这一切，只因为顺驰没死？顺驰还会死吗？ 顺驰没死。为此，顺驰掐了自己一把。2005 年 5 月 19 日。天津南开大学校园。对于顺驰 发展模式的探讨如火如荼。顺驰是榜样。有参会者被热烈气氛感染得出结论说。本来，在很 多人曾经的预想中，这一天该是用来做顺驰的验尸报告的。 想必万科也狠狠地扎了自己的大腿：那匹黑马果真没死吗？2005 年 1 月 5 日。新视野高 峰论坛。曾指顺驰黑马必死的王石一改与顺驰兵戎相见的常态，反而在顺驰集团创始人、原 董事长孙宏斌发言时主动侧身为其拍照。其乐融融，不是吗？尽管外界 向万科学习的声音仍 然高亢，但万科似乎已经可以听到自己 向顺驰学习的心跳了。在无锡项目中，万科风格与以 往迥异，不仅操盘速度采用了与顺驰类似策略，而且在政策方面，任凭顺驰先行试探雷区， 万科跟进享受优惠政策。在营销方面，静等顺驰先炒热板块，万科随后跟进--俨然一个追随者 的角色。 这一切，只因为顺驰没死？顺驰还会死吗？ 未被点中的死穴 顺驰非但没死，而且由于赶在 2004 年8·31土地大限前在全国拿到几块天价地，反而大 有越活越滋润的态势，日子比当初那些在土地拍卖时精打细算成本、最后与拿地失之交臂的开 发商过得舒坦得多。按照 SOHO 中国有限公司董事长潘石屹的说法，去年凡是有项目的公司都 赚了大钱。 成者王侯败者寇。许多人因此不得不重新审视这家膨胀式崛起的公司，关注顺驰需要时间， 3 一位业内人士评价道，也许 3-5 年后才能给这家公司下结论。不计成本地扩张规模最终导致 资金链断裂，此前一直被看成是顺驰的死穴。 想让谁灭亡先要让其疯狂。人们相信顺驰会惨死是因为目睹了其癫狂。 顺驰最初引起高度关注并随之引发极大质疑，是在 2003 年 12 月 8 日。那一天，这家来自 天津名不见经传的地方开发商 一拍成名--以 9.05 亿元的天价获得了其在北京的第一块土地 --大兴 1 号地。 槌声落定，质疑声起：顺驰是谁？ 顺驰以这么高的价格拍得土地到底想做什