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写字楼行业研究报告 2010年9月4 日 北京 全国写字楼行业整体看法综述 外部影响因素 S 行业结构 C 企业行为 P 绩效模式 • 区域经济发展、 • 1990年之后，写字楼逐渐市场 • 市场集中度低，无论是开发还是持有 • 写字楼开发环节获利性较高， 产业结构、商务 化，呈现波动式上升的发展态势 经营，都没有绝对领先的企业 可在20 ％以上，属项目性短期 环境、企业发展 • 2002年开始，为弥补1998年到 • 投资主体呈现多元化：国有和集体企 回报 是写字楼的直接 2000年所留下的供需缺口，市 业，专业开发商、业外资本和外资 • 持有经营具有长期获利能力， 驱动因素 场供应急剧增加，同时需求也受 • 产业模式过去受资金情况的影响，为 年回报率可达8 ％以上，甚至更 • 写字楼市场受政 各种因素影响调动起来 快速回笼资金以开发后出售为主，未 高，投资回收期为8 －10年（与 策影响程度非常 • 2002年以来，写字楼投资以平 来城市土地更为稀缺，一部分实力雄 资金结构有关） 大 均每年接近30 ％的速度增加， 厚的公司目前正在向“开发＋持有经营” • 地产增值可带来潜在收益 2005年全国写字楼投资完成额 的模式转变，这种模式的获利较为稳 为737亿人民币，占房地产总投 定和丰厚，同时风险水平也较低，这 资额的5 ％左右，并且这一比例 一模式将成为主导模式 在近几年比较稳定 • 持有黄金地段的高品质写字楼可获得 • 短期内爆发式增长即将结束，长 稳定丰厚的收益和较小的风险，是持 期来看那，受宏观经济向好的影 有经营目标的首选 响，未来市场的发展前景看好。 • 写字楼开发的关键成功因素：区位选 但也会出现阶段性供需关系不平 择、准确定位、自有资金和融资能力、 衡的情况 工程建设能力等 • 写字楼布局具有很强区域性，目 • 写字楼持有经营的关键成功因素：区 前集中于三大经济区的中心城 位选择、准确定位、经营管理能力、 市，未来三大经济区、七大城市 物业本身的品质和形象 带的中心城市是写字楼开发的主 要地点选择 2 XX研究－2006‐08‐XX‐ZJS 主要资料来源清单 资料名称 资料来源 时间 《2005 －2006年中国商业地产分析及投资咨询报告》 万瑞咨询 2005年9月 《写字楼和住宅市场概况》 高力国际 2006年7月 《2006北京写字楼市场需求分析报告》 《新地产》 2006年第7期 全国房地产统计年鉴 国家统计局 2000 －2005年 北京市统计年鉴 北京市统计局 2000 －2005年 《中国房产信息》－北京市场活力不减 戴德梁行 2005年第8期 《中国地产研究》2005年第三季度 中原地产 2005年10月 《制约行业发展的