武汉万科城商业版块运作提案2009.pdf

武汉【万科城】项目 商业板块运作提案 定位/规划/租售策略建议 武汉·友希策划 商业地产全流程整合服务机构 2009年9月 •市场定位与商业属性研判 一 •整体定位整体定位及规划建划建议 二 •租售策略建议 •租售策略建议 三 【【万科城万科城】】商业定位商业定位、、规划及开发的思考路径规划及开发的思考路径 Chapter 1 市场定位与商业属性研判 作为万科城的商业部分，它的市场定 位和属性应该是什么位和属性应该是什么？？ 如何实现价值最大化如何实现价值最大化 （（1+11+1＞＞22）？）？ 项目角度 1 它是万科城（大型高端品质社区）的一部分 2 它必然要承担本社区配套与服务的功能 3 它必然会影响所在区域的商业格局 它必须与万科城在整体定位上保持它必须与万科城在整体定位上保持一致致 44 55 它是万科项目卖点与价值提升，分期开发的需要 6 它是集中配置还是分散配置？ 它它不是简单的是简单的、中低档的社区配套型商业中低档的社区配套型商业 它是立足社区的它是立足社区的开放型放型、区域型中高档商业区域型中高档商业 体量适中体量适中，需要集中配置需要集中配置 市场角度 1 万科城入住人群的需求及消费特征 2 所处区域商业业态格局 3 区域消费支撑及需求 项目占位及未来区域发展项目占位及未来区域发展 44 55 商业竞合环境 项目占位及未来区域发展项目占位及未来区域发展 关键词：居住新城 泛商务带 城市之门 边缘与跨界融合 项目占位及未来区域发展项目占位及未来区域发展 城市之门城市之门  武汉机场进出市 区的必经之道区的必经之道； 机场进入中心城 区范围内第一个 项目； 57万人口规模生 活新区进入市区 的咽喉之地 项目占位及未来区域发展项目占位及未来区域发展 居住新城居住新城 片区3公里范围内，未来规划 人口总量达到57万； 片区2KM 范围未来将有38.8 万人入住本区域，包括常青 花园、正在建设中的美联奥 林匹克花园、万科高尔夫及 红旗渠路老居民区等等，现已 入住共有约21.3万人左右。 项目1KM 范围内已住人口包 括民航小区及其周边居民约括民航小区及其周边居民约3 万人左右。 项目占位及未来区域发展项目占位及未来区域发展 泛商务带泛商务带 汉口未来金未来金融经济济核心区域域— 江汉经济江汉经济 泛商务带泛商务带 —CBD的开发建设后，即将形成 开发区 城市的核心商务区； 江汉经济产业开发区的成型， CBD 形成产业化商务需求。 从路网结构上，这两个巨大的 商务支撑要素以城市干道常青 路路作为连接为连接，二者之间的区域者之间的区域 将逐渐形成未来的泛商业带。 项目占位及未来区域发展项目占位及未来区域发展 边缘：项目处于居住生活型 商圈的