常青花园项目产品建议及客户群体定位分析.pdf

常青花园项目产品建议及客户群体定位分析 说明：本次策划的内容与方向基础来源于前期详细的 市场调查，共回收有效调查问卷600份，详细内容请 参考“常青花园市场调查统计图表”及“常青花园项 目前期分析与产品建议”的书面文字稿件。 一、项目区域及地块位置分析 常青花园区域与城市示意图 地块周边项目 与竞争示意图 项 目 地 块 二、产品开发建议 1、总体规划与空间布局 规划布局的生活科学支撑—— 朝向：武汉位于地球北半球，欧亚大陆东部，北回归线（北纬23度）以北，一年 四季的阳光都由南方射入。冬季，太阳辐射角较小，住宅的门、窗朝南，可使更多斜 射的阳光进入室内，提高室内日照面积及温度。坐北朝南的住宅，盛夏时节，可避开 午后最热时的直射阳光，遮阳避暑；隆冬时节，避开西北寒风，防寒、保暖。 因此，武汉住宅的传统安居角度——正南向。 规划布局的对比差异性—— 区域内多数小区的建筑布局采取的传统兵营式阵列布局，因为其建筑多数为多 层，因此在楼间距相对充分的情况下，日照、空气流通等方面没有太多困绕。由于本 项目的建筑本体为小高层，如果继续采取兵营式布局，则损伤了部分楼体本身小高层 高处通风通气、日照、景观充分的建筑优势。 规划布局的现实环境—— 本项目地块位于整个常青花园中心公园与中央商业街组成的中心偏东方向，被规划路 体分割成为路南与路北两大区域。 1、总体规划与空间布局 本社区规划布局的综合考虑如上科学性、区域竞争性、和现实环境性因素因 素，推荐规划布局参考如下： 考虑到小高层的高度与景观视线优势，建议规划路以北地块建筑朝向为坐 南偏西方向，规划路以北为正南朝向。尽量多收纳公园与商业街视野于建 筑的正背两面。 在本项目的建筑布局上，第一要尽量按照建筑规定把握楼间距，第二建议 在建筑布局上采取错列式布局，建筑与建筑之间的南北向尽量错位布置， 最大限度的扩大楼和楼之间的视线范围与空间流动性，营造空间收与放。 错列式布局示意图 错列式布局示意图 错列式布局对比常青花园内常见的兵营式阵列式布局，其优势在于，尽量的使每 一栋楼层的景观视线角度得到最大化和公平化，尤其适合小高层建筑和高层建筑 的布局，能够营造出更多景观视野开阔的房型，优化产品价值。（武汉代表性错 列式布局小高层建筑区：顺驰泊林小高层布局） 1、总体规划与空间布局 空间布局效果推荐参考—— 项目建筑建议平均为11层左右小高层，以中心公园、商业街为第一景观视平 线，在空间布局上注重以此为基础前低后高，前沿建筑高度为8—11层，后排建 筑为11—13层的跃式布局，既能给区域内不大接受太高楼层的群体选择性，同 时也能营造更多优秀的景观生活房，提升价值。 本项目总体规划与空间布局关键点： 偏南向，全视线范围的公园景观与商业街，错阵排列，前低 后高 2、项目交通流线布局 常青花园小区交通流线布局—— 区域内众多小区存在着人车混杂的交通现状，这是不适宜人居的小区交通状况。根据调 查，其基本原因是由于“车位不足、价格高昂、只卖不租”等因素引起，导致了原有的车 行、人行道变成了停车道、混杂道，影响了小区的生活氛围。 项目交通流线布局的现实环境—— 项目本身坐跨在一条规划主干道之上，导致项目实际园区空间缩水，此时如果将所有的停 车位、车库与行车空间置于路面，将对园区环境基础造成影响。从之前的项目竞争分析来 看，以公园11区、10小区等为引导的，区域内从建筑本身到生活理念，都正在经历着新 的变革。项目在竞争中势必保持高起点，其生活氛围与环境基础相当重要。 项目车位等购买需求实际情况—— 根据调查问卷显示，在车位购买倾向中，有44.3%的调查客户群体表示并不会购买车位， 30.1%的调查群体表示了不确定的倾向。由此可看出，有近7成的客户群体，在车位的购 买倾向上，相当谨慎，同时对价格的具体调查表现其接受价格在4万以下，高接受价格在 6万以下。从调查表中可以看出，大量的土地成本用于地面的车位和车库的建设，从车位 的销售方式、营运方式、管理方式上，皆存在一定风险。 2、项目交通流线布局 针对项